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[直播回顾] 济南市滨河新区城市发展高峰论坛

——第六届中国地产金融年会齐鲁峰会

济南房天下   2010-06-18 13:37

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陶红兵:邵总表达了几个意思,一个是对于外地来的开发商欢迎,第二个,对我们滨河新区的新区建设,政府应该再做一些事情,光靠开发商是不够的,包括对产业配套、就业配套,开发商做的只是在居住和相关的功能配套方面尽可能完善,大家除了居住还有就业,让更多人生活在这儿,政府要更多地考虑,政府应该更进一步开放心态,我们外来开发商才能安心在这里发展,本地开发商也是平和的心态欢迎和大家一起发展,咱们外来的开发商本身也要有乐观的心态,尽管形势不太好,哪些地方不太满意,或者还没有一步到位,我们也应该乐观地耐心等待,我最后给我们李总提一个问题,因为李总跟我有特殊的渊源关系,他是思源的创始人之一,他现在不在思源了,自己成立了高策顾问机构,也是北京著名的策划大师,现在专注于做区域的规划,城市运营和土地开发策划这几类,在天津策划了很多新城新区,李总对于整个大的城市开发非常专业,请李总看看我们济南滨河新区的规划,您怎么看待?

高策顾问机构总经理 李国平先生

李国平:我觉得是这样,来到济南很高兴,一直在做一些开发方面的事情,我觉得刚才几个问题,一个是关于一线城市和二线城市的问题,我相信现在对于二线城市也有很多的价值,柴总他们也过来了,北大资源过来。实际上我觉得泡沫和价值一定是从一线城市同时往二线城市里转,如果有泡沫证明才有投资价值,如果没有投资价值,不可能到二线城市来,在这个过程当中,一线城市的开发商,他们的理念,他们的专业,他们的资金,这肯定给二线城市带来价值,同时也是因为这个,可能也会形成一定的泡沫,这个是很正常的事情。问题是我们二线城市目前在做一些开发的过程当中,我觉得有一些共性的问题是大家目前要关注的。我在天津做了几年创新区的规划顾问,一直到韩国新城的开发,我觉得有一个什么问题呢?可能二线城市做城市开发和运营的时候有一个通病,这个通病是什么呢?大家太向一线城市看齐,大家看什么?我们在做一些规划的时候,我们可能太注重一些形象的问题,比如说官员希望我是二线城市,我是三线城市,我要发展,我要像一线城市一样拥有很多高楼大厦,策划一下,我这个地方弄得像曼哈顿,这个是一个误区的理念。去很多三四线城市,大家比较热衷于八车道、十车道,这些都是问题,我们二三线城市在发展的过程中,如果我们学一线城市的高楼大厦,到时候我们可能会把我们自己成为二流的三流的一线城市,这是一种误区,我们可以成为二线城市,可以成为三线城市,但是我们不能成为二流城市和三流城市,在国外你会发现很多小镇很有味道,觉得很现代化,觉得很多的小城市很有魅力,这就是非常重要的。我们可以成为小城市,可以成为二线城市和三线城市,但是我们要成为一流的二线城市或者一流的三线城市,但是我们不要成为三流的一线城市,这是非常重要的理念。

我们政府当然也是出于吸收投资,我把我这个地方规划的时候,多给我做点效果图,搞点高楼大厦,现在很多效果图公司也发财了,现在已经过了这个时期,我觉得这是前几年大家发展过程中的过度规划,或者创造一个概念,或者经常跟某某某讲,我做策划,创造了一个好的概念,然后吸引你。前几年大家城市开发的过程中还处于低水平的时候这种做法无可厚非,现在我觉得我们二线城市和三线城市要真正考虑,我们二三线城市如果真正去运营我们的城市,让我们变成一流的城市,虽然我们是二线和三线的,以此来跟一线城市去竞争。

我刚刚看了一个调查的数据,这个调查的数据说什么呢?现在我们的城市居民最想到什么城市居住?从现在的结论,北京为什么房价高?高就是因为有精神力量,你不嫌北京房价高吗?你回家就是了,真的有人觉得北京呆不下去了,即使如此,现在调查当中,接近50%的城镇居民还是把北、上、广当成他们最愿意居住的地方,虽然有那么多的问题。省会城市排第二,像我们济南这样,城镇居民更愿意去。这说明什么问题?虽然目前我们城市有很多问题,拥堵,高房价,但是城市毕竟为大家带来了更多就业的机会,商业的机会,包括人们对现代化的向往,城市的繁华,各种文化的聚集,还是有很多的魅力。这种情况下,很重要的一条,我们二三线城市,我们靠什么吸引?我们可能无法跟上海、北京争更多的文化的聚集,更多的总部的聚集,这些是不可能的,我们如果争,我们扶持它一定是扶持它的外表。像济南这样的二线城市在发展过程中,我们一定想办法寻找我们真正一流的内容是什么,济南这样的城市,我们去创造什么样的城市活力,什么样的产业聚集,什么样的城市韵味,就像丽江这么一个小地方,大家去了以后不愿意走,尽管它那么小,GDP那么低,但是它有它独特的东西,我们二线城市要形成自己独特的魅力,独特的产业的聚集中心,我觉得这是非常重要的课题,而不是简单地复制一线城市的高楼大厦。一线城市立交桥,让人在城市里面更加不安全,更加不方便,更加拥堵,我住在亚运村,每天吃个饭不是考虑这个地方好不好吃,是考虑能不能停车,打车去,否则你发现停不了车,这种生活真是不美好。我觉得我们二线城市的机会,我们房价没那么高,到最后一定是这样的,省会城市肯定是吸引周边的人,我要把北京的人吸引到济南来难度很大,北京会把济南、天津、郑州的人吸引,有的人为孩子买房子,在北京买房子,这种吸引力一直很大,问题是你如何创造一个很好的二线城市,但是你是一流城市的内容,最终让这个吸引力减少,我没有必要去,你如果增加这种吸引,你二三线城市的吸引就很大。济南别老想把泰安这些更低级的城市吸引过来,你就是在吸引低端的,农村人口里面70%人愿意到城镇去,他觉得到城镇生活更美好,我们吸引三四线和农村的,我们城市的发展肯定有很大的问题。我们做城市运营策划的时候,我们一直考虑一个问题,如果你想把你这个地方变得更美好,如何去吸引,能够有高素质,能够有高的收入的,如果你老是吸引低层次的人,你城市发展一直是低端的,只有把我们的二线城市和三线城市打造成一流的二线城市和一流的三线城市,我们的城市发展才会在发展过程当中更好,这是我的一点理解,跟大家分享体会,谢谢!

陶红兵:再问最后一个问题就交给文豪,我对山东北大集团的袁总非常感兴趣,我看您的资料里介绍您的背景,您当过军人,您的风格也是军人的风格,很强调执行力,您又是在山东参与我们滨河新区的项目的开发,我想从您这儿了解一下,您对我们山东济南,对我们滨河新区开发区,对这儿的投资环境,特别是政府对工作的执行力,以及推进的效力,您觉得怎么样?是否满意,给我们外地准备来的开发商提供一些参考,如果不敢提意见可以下边说。

袁相平:从我们进入济南以来近一年,与政府相关部门工作上的关系,我们总的感觉到,济南的政府工作部门对城市的建设和发展是热情洋溢的,给予大力支持,工作效率是非常高的,而且正是因为济南包括小清河所在部天桥区对我们工作的支持,也使我们顺利地在济南继续地拓展,包括我们现在计划中的,或者说我们想继续拓展的片区,同时我也希望,因为一个城市综合体打造其实更加重要的还是在于城市运营,一个城市综合体的打造伴随着城市运营,真正的挑战在运营上,一个城市综合体的成功与否跟运营是紧密关联的,它能不能是这个综合体独特的,或者说差异化的功能,能够辐射到整个济南市,能不能带动整个滨河新区的连成片,把它的城市服务的功能延伸出去、辐射出去,使这个城市综合体最终形成,关键在于后面的运营。我也听到了前面各位专家和同行一再强调,要有差异化,要有独特的开发的亮点。说明了对城市综合体的开发,各个开发商一定要有自己独特的资源,这样才能把我们综合体的运营具有特色,才能达到我们整个滨河新区开发的提升目的。

陶红兵:谢谢袁总。我觉得一个区域的发展,一个城市的发展,我们前面所分析的,它所具备的各种条件,不管是有什么自然的条件,还是人文的条件,最后都是由实施它的人决定是否能做到,我们外来的开发商到一个区域投资开发,它的城市的管理者,我们政府部门是否有效率,是否能够积极主动,或者是比较高效推进工作,很关键,这样重要性比自然条件更重要,这也是我们开发商所关心的,刚才袁总的回答已经解答了这个问题,大家看到了滨河新区管委会的执行力,也在短时间内有了这样的进展,我的问题问完了。

张文豪:我在想,政府在二线城市里面,我觉得用李总的话说,二三线城市要成为一流的二三线城市,首先要求当时的政府要成为一流的二三线城市政府,为什么?因为一个开发商水平再高,它是一个微观的操作者,城市发展只有政府的决策是抓群体的,无论是在认识水平还是日后的执行力上,都是应该非常非常好,这才是我们开始的一个东西。刚才李总说,像给自己城市定位的问题,我觉得这个说得特别值得思考,这是中国二三线城市共性的问题,我觉得特别有感触的,刚才我们邵总说的对外地开发商的态度,欢迎您到山东来,好客山东,这句话不是一个客气的话,为什么?因为我们现在做的所有工作,刚才几乎所有的老总都提到了跟政府有非常好的配合,如果这个地方只有一两家开发商,如果这个城市只有本地的开发商,那对于政府的推动力和引导力,我想不会那么大,只有大家在这个地方做出一个格局,好客山东非常真诚,没有别的了。

陶红兵:我们今天的论坛就到这儿,谢谢各位嘉宾。今天我们的整场大会就到这里结束了,感谢各位嘉宾的光临,你们从早上到下午一直在参与,我想也很辛苦,还有几位更辛苦,我们旁边站着四位美女,我们坐着开会,她站着听会,她们也很辛苦,不再耽误大家时间了,今天论坛到此结束,谢谢大家。

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