[摘要] 小清河位于济南市主城区旧城片区的北部地区，是中心城“一城两区”空间结构的重要组成部分。自07年小清河综合治理工程开建以来，受到了广大市民的关注，随着工程的推进和两岸基础设施的逐渐完善，它鲜明的发展优势和巨大的发展潜力逐步显现，众多国内一线品牌开发商纷纷对该区域表现出了浓厚的兴趣。
编者按：小清河位于济南市主城区旧城片区的北部地区，是中心城“一城两区”空间结构的重要组成部分。自07年小清河综合治理工程开建以来，受到了广大市民的关注，随着工程的推进和两岸基础设施的逐渐完善，它鲜明的发展优势和巨大的发展潜力逐步显现，滨河新区两侧也成为开发投资的热潮，众多国内一线品牌开发商纷纷对该区域表现出了浓厚的兴趣。
2010年第六届中国地产金融年会齐鲁峰会暨济南滨河新区城市发展高峰论坛活动即将于6月18日—19日召开，邀众多知名人士围绕滨河新区的城市建设，集思广益论道清河，共同探讨该区域的发展，推进北部城区的全面打造。6月5日，济南搜房网记者有幸采访到了小清河开发建设投融资管理中心总工程师，工程技术研究员，工程硕士黄蓓，探秘了滨河新区的发展，揭开了区域建设的神秘面纱。
记者：小清河的综合改造工程备受人们的关注，请问目前工程进展到了什么阶段？整个改造周期预计何时完成？届时，小清河周边将是怎样的面貌？
黄总：小清河综合治理工程主要分两期实施，一期工程为林家桥至济青高速公路段长约13公里的综合治理，为济南市承办十一届全运会配套工程。目前，一期工程已于2009年9月顺利完工，共完成了13公里的河道治理，完成投资约40亿元。二期工程已经开工，计划完成从济泺路至睦里庄闸的小清河治理，全长约18公里，计划2011年底完成，工期为两年，主要治理内容为河道拓宽工程、道路桥梁工程、管线迁建工程、景观绿化工程四部分，总投资约30亿元。
小清河整个周期改造完成之后，将会展现出怎样的新气象，相信是很多市民非常期待看到的，黄总在小清河未来新貌上为我们做了详细的描述：未来小清河将定位于“济南北跨战略的桥头堡，现代服务业的新载体，经济发展的新引擎，泉城北部的山水新区”，最终小清河两岸地区将建设成为以休闲旅游、商业服务、生活居住为主导功能的滨河景观带和城市经济、社会发展带，打造多功能、复合型的“宜居、宜业、宜游”的现代化新城区。具体体现在三个方面：滨河新区将成为省城北部连接华东与华北的门户，行则通衢达海，构成滨河新区高效便捷的的城市交通网络；服务省城及省内外的大型区域，成为商贸集散地，随着济南市对外交通窗口的地位和作用愈加强化，为该地区商贸物流、休闲旅游、餐饮业、服务业等第三产业的发展赢得了契机，万户可以兴业安邦；宜居宜游，塑造丰富的滨岸公共活动空间和迷人的都市夜景，形成游憩观光系统，完善配套设施，为人们塑造美好的幸福家园。
记者：滨河新区换新颜，不仅得到广大市民的关注，更吸引了众多知名开发商纷纷进驻。香港世茂集团与天桥区政府签约，建设现代化新城，北大资源、鑫苑置业、天鸿地产等地产企业斥巨资拿地开发项目，是什么吸引了大批知名品牌的追捧入驻？谈一下它的发展前景和价值潜力。
黄总：滨河新区鲜明的发展优势和巨大的发展潜力是吸引越来越多的知名开发商入驻的入驻的本质原因。一方面是环境优势：滨河新区三分之一的区域紧靠黄河南岸，位于黄河冲积平原，有大量的黄河湿地资源。境内有十余条河流汇聚小清河，随着小清河的综合治理，小清河水量、水质将有所改善，为地区发展提供了大量的水资源。本区内还有华山、卧牛山、金牛山等九座山体资源，可谓河湖纵横成网，山水地貌俱全，三面湿地环绕，丰富的水系、土、山体等自然资源为今后发展生态宜居的滨河新区展提供了有利的条件；另一方面是地缘优势，小清河滨河新区相对于济南市的东部、西部新城而言，距离城市中心较近且是无缝衔接，有利于接受城市中心的经济辐射以及对城市中心公共服务设施的利用；再就是交通优势，清河滨河新区内各种路网结构已经比较齐备，尤其是快速干道发展较为完善；还有丰富的土地资源，小清河滨河新区总面积达150多平方公里，且大多为农业用地，具有广阔的发展空间。滨河新区以工业用地、仓储用地和大型商贸市场较多，土地置换成本较高的居住和商业金融用地较少。同时，区域内城市建设相对滞后、基础设施较差，使得区域内蓄积了大量存量和未开发的土地。
滨河新区受到了众多开发商的青睐，他们的目光不仅仅局限于目前的发展现状，更重要的投向了该区域未来巨大的发展潜质上，这是吸引他们驻足脚步扎根滨河新区最重要的原因，在剖析滨河新区的发展前景和价值潜力上，黄总说：“从小清河片区所处区位不难看出，其相当大一部分区域是在济南城市一环线之内的。如果以泉城广场为参照点的话，小清河片区的滨河新区核心区、泺口片区，与其距离相当近。同样的距离，比照城南或是城东，其地产价格远超过小清河片区。而小清河改造正在缩小、甚至是超越城市区域间的城建配套差距，如果购房者抛弃对小清河片区“脏、乱、臭”的旧观念，用发展眼光去看待，就会发现小清河片区的价值空间。同样，小清河的华山片区从自然环境来看，并不输于城南，且有地热资源可供开发，这里将成为济南高端居住的一个标杆。”
记者：现在济南北部的发展已经不逊于东部和南部，滨河新区的打造更是提升了北部城市的发展建设，曾经的“地产洼地”如今区域价值逐步显现，房价持续攀升。您觉得致力于滨河新区的建设对整个城市建设以及北部地产的发展有怎样的意义？
黄总：滨河新区的打造的确对整个城市的建设有非同一般的意义，可以从三个方面来看：个是空间发展方面，由于受北面黄河、南面山体等自然条件的制约，济南现状城市建设面临最突出的问题是多种城市功能集中于旧区中心，城市功能严重冲突，发展空间明显不足，与此同时，外围区域则扩张无序，城市化进程缓慢。东部城区、西部城区的开发可实现将济南向东西两翼拓展，滨河新区位于泉城特色风貌带的北端，无论在空间上还是功能上与中心城区的联系都颇为紧密，作为人口密度相对较低的地区，拥有150m2土地发展空间，更有利于承接城市中心人口、产业的向外疏散，是实现济南北跨的桥头堡，“东、西、北”三区并举拓展是实现城市均衡发展的重要战略举措；第二个是城市发展环境方面，东部奥体、高新区形成稳定发展格局，西部受高铁客站的带动发展迅猛。小清河地区处于城郊结合部，市政设施配套水平低，和市民生活息息相关的学校、医疗、商业、健身等公共设施建设相对滞后，产业发展整体水平不高，集体土地比例大，村居整合改造任务重；违法建设问题非常突出，城市化发展一直滞后于东、西两翼。加强规划策划，提升整体开发建设水平的要求十分迫切。随着小清河综合治理工程的实施，片区开发的推进，工业的搬迁，可直接带动泉城环境的提升和中心功能的疏解。将小清河片区定位为“拓展城市发展空间”的三大新区之一是拓展城市功能，提升城市环境的重要举措；第三个是经济发展方面，围绕“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略，济南市区域产业发展规划实施两翼展开、跨河发展的总体战略，形成主城区产业聚集区和东部济清、西部济郑、和黄河北济盐三条产业聚集带。积极推进区域产业分工和协同发展，引导传统产业向中心城周围县（市）转移，改变中心城功能过于聚集的状况，在全市形成布局合理、分工明确、功能突出、优势互补的产业发展空间格局。滨河新区作为黄河北济盐产业聚集带在中心城的起始端和腹地，区域性基础设施的建设，为促进地区产业结构的合理调整和资源的合理配置创造了良好的条件，为该地区的快速发展提供了机遇，滨河新区将成为承担集聚新的产业、带动区域发展的重要地区。
对北部地产产生的意义，可以从两个层面来概括，一个是建设上，近两年大规模综合治理使滨河新区环境及基础设施得到了根本性的改善。如今，水清、鸟鸣、草绿的小清河周边，已成为两岸居民休憩、娱乐、健身的好去处。短短半年时间内，持续改造中的小清河片区受到了众多知名地产商的青睐，周边土地价格迅速攀升。如今正成为众多大牌房企争抢的“价值洼地”，成为培养新地王的“温床”。滨河新区也因此晋级泉城地产界新贵；另一个是发展上，由于经济发展和居住群体等多个因素的影响，该地区以前并没有人居社区的概念，甚至没有社区应有的配套设施。小清河和改造带动了房地产业的兴起，滨河新区从北部价值洼地一跃成为济南房地产的热点。济南“住南不住北”的传统观念正逐步改变。同时，滨河新区的崛起也大大缓解济南北部城区供应量短缺的局面。
记者：在滨河新区日渐发展的同时，也面临着一些建设上的考验，在这些方面上，我们都有哪些侧重？滨河新区的下一步发展还会遇到怎样挑战？我们会如何积极的应对？
黄总：在滨河新区迅速发展的同时，的确不可避免的面临很多考验的因素，主要是排水和污染问题。小清河是济南市的排水河道，承担着巨大的排洪压力，同时小清河的污染也极其严重，都对工程建设造成巨大困难，为此，治理工程针对这些困难，特别开展了各种专项规划，其中防洪除涝规划是在实施腊山分洪前提下，采用“干流扩挖”+“小李家滞洪区”方案，使防洪标准由20年一遇提高为100年一遇；除涝标准由5年一遇提高至10年一遇。截污治污规划主要是改建水质净化一厂、二厂，新建大金、水质净化三厂；在两岸敷设污水主干管，将沿河直排口的污水截入污水处理厂净化，中水回用；结合支流治理，完善污水管网系统和中水站建设，改善支流河道水质；采用东平湖调水等方式对小清河补水，改善了水质。
一个地区的发展，不可能一帆风顺，要面对来自方方面面的挑战，滨河新区也不例外。在滨河新区所面临的挑战上，黄总为我们归结了两点：区域竞争的挑战，济南东有高新区和全运会应运而生的奥体文博园，西有高铁、长清园博会、大学科技园，南面是老城区，其中南面老城区发展已经较为成熟，东、西区域发展势头正猛，而北部滨河新区与东、西两区相比起步最晚，基础优势不明显。如何能在一城三区的建设中凸显自身，将是滨河新区未来发展的一大挑战；市民心理的挑战，没有人气就没有发展，市民的认可度是滨河新区发展的基础。长久以来济南的城市扩张都是沿东、西两翼展开，尤其是新一轮的城市总体规划提出“一城两区”的中心城空间格局以及东部奥体中心、西部长清大学城、园博园的建设之后，济南市民心中济南城区东西双向延伸的思想已经形成。无论是开发商、投资者还是普通职工都已经将目光投向了东西两个新区。而如今滨河新区的开发、打造济南北部新城区概念的提出，对于普通市民而言还需要一个心理的转变接受过程。
虽然面对这些挑战，但是黄总很乐观坚定的说：“我们要以发展的眼光看价值，充分挖掘小清河地区良好的区位优势、资源优势和交通优势。同时，我们还联合规划局一起围绕小清河地区的功能定位、空间布局、产业发展等开展总体规划策划研究，来加快滨河新区的开发进展，进行了全方位高标准规划。
我们在滨河新区的建设上做到了两个明确：明确了滨河新区发展思路。通过高起点规划，打造滨河新区核心区开发建设的亮点，提升整个区域环境品质，使该地区成为社会经济发展的新引擎；通过整合提升滨河新区现有产业，挖掘新兴产业潜力，形成滨河新区现代化的产业体系，带动该地区又好又快的可持续发展；按照城市现代化发展要求，对村居整合改造规划，应打破现有村居界限，实施统一整合、改造、安置、配套，建设新标准、新理念、新环境的现代化生活社区；明确了地区发展目标定位。我们认为滨河新区应具有与济南市东部城区和西部城区同等重要的地位，打造山、水、绿、城为一体的多功能、复合型的新的城市功能区，未来发展成为济南市重点发展的副中心。
记者：济南滨河新区城市发展高峰论坛即将召开，这对滨河新区的发展进程将是一次很好的交流和探讨，您对这次高峰论坛寄予了怎样的期待？
黄总：通过这次高峰论坛，我们可以向展示济南小清河改造与建设的新成果、新清河、新风貌，使小清河的改造和滨河新区开发建设在范围内形成公众焦点和热点，从而加速推动滨河新区的开发建设。
集思广益，为滨河新区未来的发展出谋划策。我们将邀请知名政策研究者、学术名家、企业界知名人士共同论道清河，就拓展城市空间的思想及新区发展、宏观调控与政策方面的热点、滨河新区产业定位与城市综合体开发城市运营与新区大盘开发等诸多热点问题进行联席讨论，探讨滨河新区发展方向及其对济南房地产市场乃至整个济南经济的影响，加速滨河新区成为济南发展格局的重要一极。
推介滨河新区，利用这次论坛的平台推介清河沿线土地，引发知名开发商来投资，更好的展现未来滨河新区规划方向，引发社会热点。
记者：感谢黄总在百忙之中抽出时间接受我们的采访，相信滨河新区的未来会有更广阔的发展，也预祝高峰论坛顺利召开！
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