[摘要] 新政策：差别化房贷政策，剑指投机性购房。
政策详情
实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
内容解读
业内人士普遍认为，自去年年底启动本轮房地产市场宏观调控以来，由于政策没有达到预期效果，近期新出台的政策力度更大、涉及面更广，影响也将更为深远，遏制房价过快上涨的效果值得期待。
“这次出台的政策主要是从调控不合理的需求入手，打击各种投机、炒房的行为。对现在一些城市炒房成风的市场现状，针对性很强。”中国房地产协会副会长朱中一分析道。
一般来说，购买第三套房基本上都是投资或投机需求，对第三套房不放贷，可以说能够准确打击炒房行为。限制非本地居民买房和购房套数的政策，规避了以“炒房团”为代表的各种形式的游资购房，有利于进一步稳定市场。再次提及税收调控，将影响炒房者的心理预期，让他们趋于冷静。
朱中一认为，这些政策不仅针对性强，而且具有较强的可操作性，加上对心理预期的影响，有望在短时间内稳住市场，遏制住房价进一步快速上涨的势头，甚至不排除局部地区出现房价合理下调，房地产市场将趋于理性和冷静。
调控效果何时显现，关键看执行的情况。有业内人士提出，还需要尽快出台配套的细化政策，对一些概念也需要予以明确，以增强政策的可操作性。如“商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区”，应该提出具体的评判标准，否则政策执行起来将大打折扣。
效果预测
去年年底曾经在中介登记想买二手房的孟小姐，最近几天频繁接到中介的电话，向她推销房源。“看得出来中介很着急，想趁高价把房子卖了。政府出台这么严厉的政策，我想房价一定会稳定住，我选择继续观望。”孟小姐说。
据业内人士介绍，近期快进快出的短期炒家迅速“抛盘离场”，业主的疯狂心态逐渐平复。“购房者对房价继续快速上涨的预期大大降低，对这次出台的调控政策效果普遍比较期待。”地产分析师认为，购房者的观望和卖方的适度降价，会让房价在今后一段时间内趋于平稳。
业内人士认为，从中长期看，一系列调控措施将缓解当前市场上的恐慌性购房，改善型购房者会更加量力而行，而投机型购房需求将受到严厉抑制。总体而言，市场成交量可能出现明显下滑，购房者将更多选择观望。
朱中一表示，随着购房需求的回落，新项目建成和炒房者离场带来的房源量增加，扭曲的市场供求关系将趋向平衡，房价也将趋于稳定和理性。受一系列政策的影响，首次购房和购买中小户型普通商品房的比例将有所上升。供求矛盾缓解，价格回归理性，交易量长期看将在稳定的市场中温和放大，有利于房地产市场长期稳定健康发展。”朱中一说。(本刊综合整理)
济南观点山东中原物业顾问有限公司投资顾问部副总监 薄夫利
此次房地产新政将推动整个金融市场和房地产市场的平稳发展。由于目前大城市的房产整体价格已处于高位，新政的出台将意味着购二套及以上住房成本大幅上升。
此次新政最直接的影响是成交量首先会出现明显收窄现象，投机性购房需求会被挤压，同时释放出政府要控制房价的信号。因此该政策的出台对于调整近期楼市价格的过快上涨，规避大经济环境下的金融市场风险，抑制部分投机性炒房行为会有积极作用。相比此前的加息和利率上调等政策，此次新政的针对性和目的性更强。其中，三套房贷款，非本地居民和境外机构个人购房的限制政策，对于房价上涨过快、投机购房比例大的一、二线城市的成交量及房价上涨将会起到明显的抑制作用。
济南瑞丰投资有限公司营销经理 糜沙伶
这次新政打击力度之重，涉及范围之广，让开发商们瞠目结舌。合理的控制房地产发展速度，让中国经济平稳发展，显然这次实施的新政从长远看是件好事。这次新政的实施甚至有可能催生中国土地制度的变革，这才是最本质的。
济南房产销售价格相比国内京、沪等一线城市还是较为理性的，济南流动人口较少，购房的刚性需求也很大。新政实施以后，对高价位楼盘和少数价格上涨过快的楼盘会有影响，但只是合理降温，新政同时也是对部分非理性购房者的一个警告。但是从长期看，楼市走势如何，关键还看市场供求关系，只要市场供应和需求成正比，济南的房产价格还是能够呈现平稳向上发展的趋势。此外，新政主要针对住宅项目，对商业项目影响较小。
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