[摘要] 伴随7月份地王频现，关于“地价占房价比”的口水战也一直持续到8月份。然而，对比7月份土地市场的异常火爆，8月份，土地市场明显降温不少。业内人士认为，未来北京土地市场热度将会明显降低。开发商呼吁政府加大土地供应 坚称多拿地才能稳房价。
伴随7月份地王频现，关于“地价占房价比”的口水战也一直持续到8月份。然而，对比7月份土地市场的异常火爆，8月份，土地市场明显降温不少。业内人士认为，未来北京土地市场热度将会明显降低。
上半月土地市场明显降温
据统计发现，截至8月18日，北京土地市场仅成交14块土地，其中居住类用地仅成交两块。在成交的地块中，有9块土地为工业用地底价成交。而正在交易中的9个地块，绝大多数地块竞拍仍在底价徘徊。
“预计8月份成交的土地不会很多，主要是没有优质地块推出，”亚豪市场总监分析后说。此外，记者还了解到，无论是从成交还是从地价上来看，土地市场也出现明显降温。
中指研究院数据信息中心监测显示，8月第二周20个重点城市共推出土地89宗，环比下降37%；成交土地37宗，环比下降57%，成交土地面积235万平方米，环比下降42%。而土地平均成交楼面价格为1591元/平方米，环比下降21%，下降幅度明显。
“前段时间土地市场过热很大程度上是因为广渠路10号地、15号地给了市场过多的期待，使得很多开发商忘记了风险，在竞拍过程中头脑发热。土地市场的冷热与政府对市场供应量的把控有很大关系，”中体奥林匹克花园管理集团总裁陈顺认为，下半年北京土地市场会明显降温，这是因为未来供应地块都很难具备广渠路10号地、15号地的黄金位置，市场热点会明显转移。
评级机构认为房企拿地过于激进
“土地市场的一冷一热对房地产的开发是一个致命打击，一热热过了头，一冷包括房地产业内人才以及其他方面的支持，都有可能会发生全面下降。”陈顺表示。
据了解，日前，由于内地开发商收购土地过于激进，知名评级机构标准普尔已经对9家H股房企评级定为“前景负面”。标普指出，很多房地产商仍然对扩张和土地收购抱有潜在的风险偏好，这或将导致政策出现反复。而在未来半年至一年的时间内，房地产业仍可能面临不少风险，如政策收紧对企业流动性和市场信心的影响，外部经济恶化或许会令海外融资渠道关闭，激进的土地收购对于房地产商资本支出的要求大幅上升，以及土地和房价的快速上涨所产生的资产泡沫破裂等。
标普认为，目前土地出让出现激烈竞价并创造不少城市历史成交纪录的局面可能预示着风险在上升。而房地产商有通过增加土地储备推动增长和股价上涨的“偏好”，土地市场的近况已重新引起决策者对房地产泡沫的担忧情绪。
据悉，因拿地激进被标普等评级机构评为“前景负面”的企业分别为，中国地产集团、沿海绿色家园、绿城中国[10.563.94%]、中新地产、合生创展、路劲基建[5.91 -0.67%]、上海证大[0.29 1.79%]、世茂房地产[13.60 -1.45%]、上置集团[0.79 -5.95%]。
开发商大呼政府应加大土地供应
日前，国土资源部发布信息显示，今年，国务院批准81个城市用地总面积为34422.37公顷，其中新增建设用地25265.69公顷，较去年增加16.7%。
而近日，国土资源部网站曾刊登文章称，即使政府平均每年无条件地向开发商出让1亿平方米住宅建设用地，开发商可能马上就会囤掉7000万平方米，只拿出其中的3000万平方米慢慢规划和开发。文章指责开发商“囤地居奇”。
对此，任志强在昨日某论坛上表示，国土资源部所说的81个城市增加的土地供应量中，80%是经济适用房，仅有20%是商品房。他表示，市场上房子的供应少，直接的原因就是土地的供应量少。
潘石屹也表示，最近两三年间，北京的商品房土地供应计划从来没有完成过。他表示，现在商品房的供应指标越来越少，使得开发商不得不进行土地储备。
任志强称，我国的住宅建筑面积仅为4万平方公里，占国土面积不到0.4%，但宅基地却是建筑区的4.6倍。他还表示，如果所有农村宅基地按城市容积率计算的话，大概能增加4万亩的地。
“我担忧的是下半年的投资还上不去，住房供给还上不来，由此造成严重的供不应求，这会让中央左右为难了。”任志强直言，如果出现严重供不应求的局面，则对所有人都不是好事。
任志强表示，包括万科等房地产巨企的手中仍有很多钱等待投资，如果土地闸门仍把住不放，未来供求矛盾会越来越严重。
对此，SOHO中国[4.40 0.46%]董事长潘石屹也表示，必须加大土地供应，才能从根本上解决房价上涨问题。他指出，目前房价上涨很快，但房地产投资还没有跟上去，意味着今年下半年和明年上半年商品房在市场上供应量上不去。“在这种背景下，如果还实施宽松货币政策，房价必定还将上涨。”潘石屹说。
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短短一个半月济南放地46块 开发商“跑步拿地”
7月土地供应提速
记者根据济南市国土部门公开披露的招、拍、挂信息汇总统计后发现，7月份以来，济南市已供应土地46块。这46块土地中，6块是工业用地，40块为居住和商服类用地。据了解，2009年上半年济南供应居住和商服类用地只有19幅，共84.3万公顷。也就是说，下半年一个半月居住和商服类用地的供应数量是上半年的两倍多。
记者还发现，在下半年推出的居住和商服类用地中，市中区的九曲片区是供地“状元”，该片区在7月份一次性推出13块土地，这些地块中除去两块为商业、金融用地外，剩下11块土地均为居住用地。奥体中心附近也在7月份一次性推出5块土地，其中4块为居住用地。
据了解，今年济南市土地市场已两度“井喷”。年初，受2008年土地市场疲软的影响，居住和商服类土地供应成交均较小。1月份土地供应量同比降低92.2%，而2月份没有土地供应。成交情况，1月份没有土地成交，2月份也仅仅成交一幅1.73万平方米的居住商服用地。进入3月份，济南市土地供应突然“井喷”，当月供应土地32幅，199.27万平方米。但该月土地放量以工业土地供应为主，达141.42万平方米，居住和商服类土地供应量为9幅，57.85万平方米。4月至6月，居住和商服类土地成交71.81万平方米。7月份以来，济南市土地供再度“井喷”，济南市国土部门连连发出土地出让公告，无论是推地频率还是供地规模都提了速。
开发商“跑步拿地”
政府加紧了推地步伐，与此同时，手中有闲钱的开发商也加紧了土地争夺。7月下旬到现在，中海、绿地、世茂等房产大鳄纷纷在济南积极运作拿地。中海集团准备投资20亿美元开发九曲片区。世茂将投资约40亿元人民币发展解放阁区域。“我们正在积极运作济南中心区超高层项目、京沪高铁济南站站前广场、西部新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)大学科技园（查看地图）、唐冶新城、历城区新甸项目等五个项目。”绿地合作方市开发经营公司经理万成粮说。“不光是中海、绿地、世茂、保利等已确定进济的房产大鳄在积极运作拿地，万科、广州碧桂园（查看地图）等还没有正式进济南的国内房产大鳄也盯紧了济南土地市场。”我市资深地产人王焕新(王焕新博客,王焕新新闻,王焕新说吧)说。“我们正‘跑步拿地’！”与记者熟识的一位本土开发商说，现在济南土地市场不同于往常，有闲钱不一定能拿到地，特别是当外来房企大鳄进驻后，他们多数为上市公司，不缺钱，且在有影响力，与政府的谈判能力加强，因此本土开发商再不抓紧拿地，未来本土开发商拿地空间可能更窄。
王焕新认为，上半年的楼市回暖使开发商回笼资金加速，充裕的资金使得开发商尤其是房产大鳄购地意愿增强。可以断定未来的一个多月内，济南土地市场推出的居住、商服用地将大部分被购走，而且可能大部分土地将溢价成交。
土地放量有利于平抑房价
近期济南的土地放量能否将目前济南的高房价拉下马？对此，业内人士给出的答案不尽相同。
“土地放量将带来商品房大量供应，能够平衡供需差距，有利于平抑高房价。”我市房产评论人赵鲁梁说，土地放量将会缓解开发商“地荒论”的焦虑，减少或避免盲目的天价拿地，促进济南房地产市场的理性回归。同时，赵鲁梁也认为，根据房地产开发1-2年的周期来计算，近期出让的土地最快在2010年才能形成实际供应，土地放量对于现阶段的济南楼市无法产生实际影响。
山东大学经济学院副院长李铁岗教授也认为，目前土地的放量将会对未来房地产市场起到积极作用，如果政府能够敦促开发商在最短的时间内实现房屋的有效供给，那么对于缓解目前土地供应紧张、房价居高不下的局面能够起到非常积极的效果，未来一两年济南的房地产市场将会出现良性的发展态势。
清华大学国情研究中心管清友博士则认为，土地放量未必能平抑房价。他说，按照一般的理解，土地供应多了，房子建得自然也就多了，济南的房价可能就会下调。但在房产大鳄聚集的情况下就不一定了。目前，众多国内房产大鳄对济南的土地“垂涎三尺”，济南的土地价格可能因竞争激烈而大幅推高，届时济南迎来的可能是新一轮的高房价。
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