[摘要] 新一轮“圈钱+囤地”运动正在愈演愈烈。今年楼市强劲复苏以来,房地产企业通过资本市场融资的冲动被再次引燃,与此同时一掷千金高价拿地也在各地频频上演,巨大的地价泡沫正在积累。
新一轮“圈钱+囤地”运动正在愈演愈烈。今年楼市强劲复苏以来,房地产企业通过资本市场融资的冲动被再次引燃,与此同时一掷千金高价拿地也在各地频频上演,巨大的地价泡沫正在积累。【延伸阅读：内地房企下半年"赶集式"海外上市或现融资高峰】
7月29日,随着中国建筑和北京金隅分别登陆A股和H股市场,中国房企IPO大幕拉开。据不完全统计,恒大地产、南国置业、中信地产、宝龙集团等30余家房地产企业正在进行A股或H股的上市计划。如果这30余家房地产企业全部首发成功,IPO募资总规模将超过1000亿元。
已经在港上市的中资地产企业也在积极进行再融资。今年以来中国海外发展、方兴地产、世茂房地产、华润置地、合生创展、瑞安房地产、保利香港、合景泰富等先后通过配股进行融资。【延伸阅读：35家上市房企中报"成绩单"靓丽 增长超预期一成】
Wind统计也显示,今年以来共有69家A股上市公司实施了增发,合计募资1467亿元,其中包括7家地产公司完成定向增发,共募集资金279.53亿元,占比近两成。同时,已公布了增发预案的地产公司多达26家,占公布增发预案所有A股公司数量的12%,高居榜首。
以港股上市房企方兴地产为例,7月22日刚刚以40.6亿元高价拿下北京广渠路15号地王,随即发出公告,按每股2.52港元的价格,先旧后新配股集资11.49亿港元。保利地产7月份完成80亿元定向增发,恰在7月份保利花43.74亿元在四个城市拿下四宗地块,此前的5月和6月保利也分别耗资3.85亿元和42.64亿元各处拿地。中指研究院数据显示,今年前7个月8家上市房企在15个城市,储地资金投入近300亿元,储地逾1000万平方米。
虽然融资并非全为买地,但上市房企一些表现却不禁让人联想到“圈钱”用来“囤地”,“囤地”助推股价和实施再圈钱,进而推高地价泡沫的可怕循环。【延伸阅读：万科斥资72亿“圈地”坦承看不清房地产形势】
资本市场融资一直以来都是房地产企业“圈钱”的起点。房企“圈钱+囤地”游戏通常形成一个循环:在资本市场上融资后,大部分资金用来买地;圈到土地之后,在地价飙升阶段,公司受到投资者追捧,股价随之攀升;股价抬升后,又利于下一步的再融资、再囤地。房地产企业的这种非理性“圈钱+囤地”推高地价,地价的上涨又助推房价。房地产企业由此陷入“圈钱+囤地”循环怪圈,土地价格泡沫越吹越大。
对于多数上市公司而言,囤地并非全为以后开工,某种程度上也是博取土地,进而推高股价的砝码。以恒大地产为例,目前的土地储备是4600万平方米,到今年年底实现土地储备5000万平方米左右。如此大规模土地储备,足够恒大开发6年,也成为恒大赴港上市集资78亿至117亿港元的卖点。甚至有分析师大胆预测,恒大一旦上市成功,市值有可能达到1000亿港元左右,超越碧桂园等中资地产商。
通过融资提高自有资金,多数房企借此获得更多银行贷款,进而提高其在土地市场上的竞价能力。自普通商品住房项目的自有资金比例从35%调低至20%后,资本市场融资能力很大程度上决定了房企获得贷款的多少。统计数据显示,信贷资金占房地产投资额的比重创下历史新高,今年上半年房地产开发资金总额为2.37万亿元,其中5381亿元来自国内贷款,同比大幅增长了32.6%,占全部资金的比重达到22.7%,较去年末提高了3.7个百分点,较2007年提高了4个百分点。
而在市场普遍预期下半年信贷政策会有所调整的情况下,商业银行的信贷增量将明显下降。房地产企业的资金充裕的“洪峰”或将过去,为了能继续获得银行信贷,资本市场融资必然成为房企的主要选择。如此一来,融资圈钱以获得贷款,地价泡沫或将继续放大。
对于已经到来的房企融资大潮,对融资资金用途如何监管,避免“圈钱”加“囤地”轮番推高土地价格泡沫,需要大智慧。
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开发商：央企涉足房地产加大泡沫 需有效监管
“希望能在这块地上建造北京高楼。”备受瞩目的北京CBD核心区中服地块三季度入市在即,7月底,恒天集团的董事长张杰的一句话引发无限猜想:又一家央企瞄准了地王,中泽置业和方兴地产的“黑马”故事是否将“梅开三度”？
以纺织为主业的恒天集团近来积极投身地产市场。6月,其控股上市公司经纬纺机(000666)就以1.8亿元受让河北嘉轩房地产30%股权。而7月,又传出恒天集团另一家子公司恒天地产有意拿下中服地块的消息。
此前有媒体披露,恒天集团的计划是“以地产弥补纺织”,将现有地产业务整合到一个子公司,然后由集团注资投身房地产市场。目前公司已经成立了专门的工作组,准备争夺有“百亿地王”之称的中服地块。
红色的“黑马”
国资委测算数据显示,今年第二季度主业非房地产央企的直接利润中有28%来自于楼市。经营状况好的房企,能达到央企当季总利润的35%甚至更多。
“资本'逐利’的特性必然使其流向近期销售火爆、高利润的房地产市场,因此房地产成了很多央企的避险投资领域和新的利润来源。”易居研究院北京副所长牟增彬指出,“另外,规模做大也是央企纷纷投资房地产的重要原因。”
在本轮央企的融资拿地热潮中,像远洋地产和招商地产(000024)这样的“老牌”房企自然首当其冲,同时还有很多名不见经传的央企地产子公司在积极购地。
在136家央企中,尽管只有16家被准许主营地产业务,但更多的央企却可以通过融资等手段,让资金流入旗下子公司,“间接”涉足房地产行业。
虽然这些央企成员普遍在房地产行业涉足未深,但并不影响他们决策的果断性和大手笔。这些原本属于电子、化工和粮油等行业的央企,成了今年地产市场的“主力军”。此前,拍下朝阳区奥运村乡地王的成都中泽置业背后就是中国电子集团。
与2007年的群雄逐鹿不同,2009年的“地王”争夺战中多出了更多央企的身影,两个月的时间里,北京已有6块土地被央企拿走。这一波发生在楼市上的“国进民退”使北京出让溢价率超过100%的地块比重在短短一个月之间由17%蹿升至56%。
央企涉足房地产需要监管
但应该注意的是,不少央企扮演着“行业新兵”角色,对他们来说,参加“土地争夺战”很大程度上并不是为了业务延续,而是开拓。
这种开拓行为至少能反映出两方面的问题:首先,房地产领域依旧是很赚钱的,至少要比这些央企目前主营业务要更赚钱;另外,也折射出目前实体经济环境仍不容乐观,至少2~3年内实体经济的预期比不上房地产。所以,即使从来没有涉足房地产业,央企资本也乐于并敢于向房地产领域流动。
对此牟增彬分析:“在利润面前,国资委'非房地产主业央企必须剥离房地产业务’的要求目前来说并不符合央企发展的需要。”
目前,我国传统制造业利润严重下滑。以7月份夺下年度地王的方兴地产为例,上半年的销售额达到50亿元。但今年一季度由于化工行业普遍亏损,其母公司中化集团业绩大幅下滑,利润水平仅为去年同期的20%。
于是和恒天集团一样,很多央企都将房地产视为投资渠道。
但央企大举进军房地产业无疑将为整个市场加温。SOHO中国董事长潘石屹发出了这样的感慨:“现在房地产市场出现了比2007年更疯狂的泡沫。”
央企在土地市场的纵横驰骋因“保八”任务而被纵容,激发出的楼市泡沫目前有着持续的政策及资金等要素支撑。作为国内经济实体形式的央企,所蕴含的能量为其他企业难以匹及。
“但如果缺少有效的管控,恣意释放的后果往往是灾难性的。”一位不愿意透露姓名的开发商说。(投资者报)
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央企与房地产"闪婚"令人忧 或砸碎普通民众买房梦
一段时间以来，央企进军房地产业成为人们关注的一个热门话题。央企一面肩挑“保增长”的重担，一面频频成为“地王”。根据相关媒体报道，在当前国资委分管的136家央企中，逾七成、80多家企业涉足房地产业，其中以地产为主业的有16家。今年上半年，在各月成交总价排行前10名的地块中有60%的高价地块由有国资背景的企业获得。近两个月内，国企陆续竞得近20个热门地块，涉及土地款超过265亿元。其中，刷新单价和总价的地块达到13宗，直接导致地价的爆发式上涨。财大气粗的央企争当“地王”，显然不是什么好现象。
有些以地产为主业的央企拿地，哪怕当了“地王”，别人也说不出什么，因为人家就是干这个买卖的，不拿地、不盖房，企业靠什么生存？问题是，在80多家涉足房地产的央企中，绝大多数是从事钢铁、冶金、医药、农业、粮油、化工等行业的，只是把房地产作为辅业。在全球发生经济危机后，中央4万亿保增长资金相当一部分投入了央企，这部分资金无疑应该用于企业生产经营和产品结构调整，搞辅业尽管可以在短期内增加，但不仅涉嫌信贷资金被挪用，而且面临巨大风险。这是因为，如今房地产泡沫越吹越大，一旦泡沫破灭，企业的损失是不言而喻的。这样的结局，不知我们的企业家是否考虑过。
央企涉足于房地产业，其背后有政府的身影和银行强大的资金支持，这导致房地产市场的垄断特征再次显现，使央企、国企与民企的不平等地位进一步拉大。原来，民营房地产企业就与央企和国企相比处于不太平等的竞争地位，但以前民企还可以利用体制灵活性和市场适应性强等优势来制衡。现在市场环境恶化以及市场效应和机制的功能弱化，使得房地产民企的生存空间大为缩窄，以致出现了“国进民退”的现象。老牌开发商不得已退守二线城市。以万科为例，今年万科共拿下7块土地，其中1块位于广州，其他6块位于无锡、厦门、青岛等二、三线城市。对此，有专业人士担忧：国企房地产开发商垄断地位会给房地产行业带来冲击。而中国民(私)营经济研究会会长保育钧则把它称为“去民营化现象”。
在央企争当“地王”的风光背后，砸碎的可能是普通民众的买房梦，甚至有可能会削弱或减少保障性住房建设和供应的数量。这是因为，昂贵的土地成交价带动了周边房价的上涨。例如，“新地王”周边的北京通州，原来数个向中等或偏下收入人群提供的楼盘，每平方米房价都上涨了2000元左右。“新地王”盖出的天价房，显然无法让那些普通民众特别是低收入人群受用。可以说，这次央企的疯狂拿地，不仅有意无意地藐视了住房公平，还使开发商利益同盟又多了一位重要成员。而对于普通百姓来说，也只能有望楼兴叹的份了。
央企是中国经济中的重要力量，如果不能在主业上保持好稳健经营的发展，而在辅业如地产、证券投资等领域大面积介入将面临巨大的风险，同时对房地产市场健康发展和房价理性回归产生负面影响。对此，作为代表国家股东的国资委，应当拿出具体监控措施。 (中国财经报 侯文学) 推荐阅读： 搜房大事件：世界华人不动产学会09年会，数百位政府高官、高校教授、业界大腕济济一堂共寻楼市未来。年会希望通过搜房网倾听各地购房者、业界人士的声音。点击这里，提出您的问题或建议，把握楼市未来！
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