1亿平米土地存量 深圳借城中村改造集中放地

历经了一年的专项规划后，去年被深圳纳入城中村计划的7个项目终于被获准实施。这对土地资源已严重告急的深圳来说，城中村改造无疑意味着大规模土地的释放。

[图为：昔日城中村]

“从改造后提供的土地资源来看，与深圳每年的住房供应量趋同，是一种大规模的土地供应，可视作深圳土地供应的新渠道。”深圳市黑马房地产顾问有限公司董事副总经理朱建烽说。

然而，这只是冰山一角。去年7月，深圳公布了包括117个旧城改造项目的庞大计划。

深圳市房地产研究所负责人王锋在一份报告中表示，目前关内需要改造的城中村面积是4000多万平方米，关外是6000万至7000万平方米，共计1亿多平方米，关内城中村平均容积率约为3.0，关外略低，全市城中村的平均容积率约为2.5。正常情况下，按照“拆一建二”的比例计算，城中村能供应出的房屋面积将达到2亿平方米左右。如果每年形成1000万平方米的新增商品房供应，将可供深圳房地产20年发展。

这一数字足以挑动深圳地产的兴奋神经。

庞大的旧城改造计划

此次通过专项规划的为南山区湾厦村改造专项规划、盐田区上坪村改造专项规划、宝安区宝城26区改造专项规划等7个城中村。

根据改造规划方案，在这7个改造项目中，有5个项目改造后将提供总量近27万平方米的保障性住房。

自去年7月份深圳城中村进入全面改造后，目前得到批准的城中村改造项目有29项，有14项正在审查，其余项目的改造专项规划正在组织编制中。

“从去年10月份起，政府下拨的扶持资金已逾2亿元。”深圳市旧城改造办公室有关负责人说。

另外，该负责人还透露，在城中村改造项目中将适当提高小户型住宅的配置比例。而对较大规模、交通便利、改造专项规划确定需配建保障性住房的改造项目，将制订城中村改造项目配建保障性住房的具体操作办法。

土地供应新方式

从已经获准通过的旧城改造项目来看，有不少土地的供应已是指日可待。

另外还有宝安、龙岗两区70个历史遗留改造项目也通过了政府的批准，其中有60个项目以旧工业区和旧工商住混合区为主，总用地规模达7平方公里。

“开展城市更新工作是挖掘建设用地潜力、拓展发展空间的必然选择。”上述深圳城改办负责人如是说。

金地集团(爱股,行情,资讯)总裁张华纲也曾对记者表示，“目前一些中心区土地供应正大幅减少，旧城改造就成为土地资源供应的重要形式。”而金地亦通过旧城改造扩大了土地储备。

王锋也认为，旧城改造将会成为深圳城市建设的重头戏，是深圳新增土地的重要来源。

尽管多数业内人士均认为城中村改造将为深圳提供新的土地供应，但在联合证券的房地产行业分析师鱼晋华看来则不尽然。

鱼晋华认为，政府在城中村相关规划中用词异常谨慎，仅为“争取拆除”，由此可看出政府对于城中村改造艰巨性的充分认识，寄望于城中村的改造而释放土地供给，并不现实。

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