房龄第一、地段其次 小户型房子租金的弹性高

相反，地段成为了次要因素。比如，虹口区四川北路靠近多伦路文化街，3层楼的一室户老房子月租金才700元，同区的东余杭路近栗阳路，7层楼的老工房，一室户月租金挂牌也只有700元。而位于闵行区吴宝路的一套3层楼老工房，挂牌价也达700元／月，连讨价还价余地都没有。小陈在实地看房后才发现，原来两地房子的房龄相差不小。虹口区的老房子属于20世纪70年代的老工房，居住条件比较差，而闵行区虽然地段偏远，却是于20世纪80年代末90年代初的新工房，已经形成一个居住小区。

带看的业务员介绍说，租赁市场有个不成文的定价规定，房龄与租金成反比，越是房龄短的房子租金越高。以带装修的一室户为例，20世纪80年代左右建的老工房，月租金在600－1200 元；20世纪90年代—21世纪初建的房子，月租金在1500－2500 元；房龄在3年内的，月租金在3000 元以上。然后根据每一套房屋的实际条件，如装修程度、地理位置、小区品质等在租金上做加减。近两年二手房市场上的热门次新房，一房租金都相当高。比如君悦静安一室一厅月租金4200 元，上海壹街区一室一厅5500 元，思南新苑一室两厅5000 元等。在同一个区域、相同房龄的房屋，小区品质则成为租金高低的重要指标，小区品质越高，月租金加分就越高。

在目前楼市调整阶段中，租金弹性差异表现得更加突出。业内人士解析，在房屋价格和房屋租金两个指标中，房租的价格弹性更大，在套利空间收窄的过程中，房租比房价跑得更快。换言之，即房租比房价更灵敏。所以在近期市场上看到的是：二手房价格滞胀甚至回落，但是房租却上调；有的房屋租金止步不前，有的却“一级三跳”。以目前利率水平看，上海的租房市场的年租金回报率可能会进一步向资金的机会成本逼近，即高端房产收益率向5％逼近，低端房产向6％逼近。 

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