中小开发商“画饼充饥” REIT“嫌贫爱富”

REITS释义：房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门机构进行房地产投资经营，并将投资综合收益按比例分配给投资者一种信托基金。在本次《管理办法》意见稿中REITS被定义为：“信托公司公开发售信托单位募集资金，为信托单位持有人的利益，以房地产和房地产相关权利为主要运用方向，并进行管理、处分的行为。”

“虽然方案正式出台的日期还没有确定，但我们也正在加紧准备。”詹衡阳告诉记者：“首先就是要在地产行业‘摸底’。”

詹衡阳是中原信托地产项目的工作人员，不久前，他所在的中原信托和中诚信托、北国投、联华信托、衡平信托等5家信托公司被国家银监局召集，共同起草《信托公司房地产投资信托业务管理办法（草案）》（以下简称《管理办法》草案）。

虽然，意见稿并不是最终的REITS管理办法，但此次草案的上报无疑给国内本土REITS征程重新打开了一道希望之门。

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而这同时也意味着，处于融资困局中的地产行业也有望找到一个新的突破口。

融资困局上市无望、贷款无门可以说是目前开发商融资难的真实写照。“多年来，众多的开发企业基本上遵循的是一条自我积累、滚动开发的企业发展模式，形成了自有资金→银行信贷→施工企业部分垫资→按揭回款的简单资金循环链，其中任何一个环节发生问题都有可能导致整个链条的断裂。”河南财经学院房地产系主任李晓峰告诉记者。

单一的融资渠道养成了开发商对商业银行信贷的单一“路径”依赖。

但是从去年开始，央行银根紧缩，许多地产企业都出现了不同程度的资金缺口。因此，房地产业能否再造融资平台，已成为性命攸关的头等大事。

除去那些通过大量的贷款将银行劫持的企业，在信贷紧缩的情况之下，IPO被诸多人士认为是当前房地产融资的重要选择。

但是以河南为例，目前实现上市的只有鑫苑置业、阳光控股、中部大观地产等3家企业。更多的企业依然面临着融资困局。“虽然，理论上我们有着诸多融资渠道的选择。银行信贷、股权融资、发行企业债、信托资金、租赁融资等，但仔细考量，能够进入实质性操作的寥寥可数。发行企业债，要经过政府相关部门的严格审核，目前国内房地产界也只有华远发过企业债，万科发过可转债；在《投资基金法》尚未问世前，国内的产业投资基金落地有难度；而证券市场融资，较高的门槛、运作成本和时间成本也令一些中小企业望而生畏。”嘉富诚资本公司副总裁杨建国告诉记者。

一位郑州房地产开发公司投资部的负责人还向记者表示，目前公司旗下有许多项目急需开发资金。由于找不到合适的融资渠道，现在只能被迫低价转让手中项目。

显然，在国内地产商普遍缺钱的情况下，如果有一个合法的金融中介能为地产企业募集资金，那么其发展潜力无疑是巨大的。

“但是此类金融中介应该具有三方面的能力：一是获取合法经营资质的能力，二是具有与资本市场对话的能力，也就是说将房地产市场的特点翻译成资本市场认可的语言；三是具有对当地房地产市场的判断能力和对房地产项目的操作能力。”杨说，“其实能将这三种能力融于一身的机构并不多。”

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