业内人士预测:奥运年北京房价不疯涨不暴跌

自今年年初以来，上海楼市一直弥漫着观望情绪。但在业界看来，进入5月传统旺季，房展有望传递出较为清晰的市场信号。

究竟会是“季节性复苏”还是“全面回暖”？房展折射出的开发商与购房者的心态，是否可以看作是下半年房地产市场的风向标？

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虽然此前有二季度回暖的说法，但今年上海市第二场大型房地产展示交易会——“五一”假日楼市仍是观望氛围浓厚。

与预期不一致的是，房展会上实际人流量并不理想，各楼盘展台前也是冷热不均。据展会主办方发布的统计数据显示，包括外地楼盘在内，此次房展意向成交总量仅为308套房源，而参观人次较去年也下降了2~3成。

和今年3月份“上海之春”房展会以“郊县中低价楼盘唱主角”不同的是，这次展会的楼盘价格普遍较高，占主角的郊县楼盘中，大部分为别墅项目，售价也很少有大幅下降的空间。

记者在现场采访时发现，本次参展的上海本地楼盘仅占七成左右，且大多集中在中环线外，市中心楼盘只占不到5%。购房者较为关注的主要为一些中外环附近的楼盘和知名地产商项目，一些远郊和外地楼盘的展台鲜有问津。

开发商谨慎推盘

今年的上海楼市在冷热不均中度过了前4个月，不少开发商表现出谨慎的入市态度，尽量在开盘前最大程度地争取客户资源。在本次“五一”展会上，有相当一部分开发商以“优惠促销”的方式推出旗下项目。

如位于南汇的“艺泰安邦”，现场签订购房意向即可享受房价下调1万~3万元的优惠；浦东三林的万科金色雅筑的首批房源，部分房型附赠地下室与露台。

虽然上海近期的新盘销售成绩一般，楼市博弈的天平也并没有向购房者倾斜，市场上存量房源的稀少和新盘开工量的连年下降，同样让开发商在观望，之前大多人士期望的“集体降价”现象并没有出现，最终导致上海楼市成交依然低迷。

经过3月底成交量小幅反弹后，4月上海楼市重陷观望僵局。一般而言，5月是一年当中楼市供应和需求最为旺盛的月份，成交情况对下一阶段楼市走势影响较大，开发商在5月实现快速销售、套现的意愿比以往更为强烈。

金地集团上海公司总经理赵汉忠认为，在销售速度放缓、银行贷款缩紧、融资阻力加大的形势下，开发商应该把优化现金流放在首位。

虽然在一些业内人士看来，大多开发商仍只是利用此次房展会了解一下购房者的潜在需求、进行市场预热。但事实上，有众多上海新盘将在5月扎堆上市。据佑威房地产研究中心调查显示，自今年4月中旬开始，上海新房供应明显放量，5月份上海新开楼盘至少有31个。

房价涨幅趋缓

对于后市，大多业内人士认为，就成交量而言，“红五月”仍然可期，但会否迎来井喷之势尚难预料。

佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，目前影响楼市活跃程度的关键因素还是房价。从现有市场情况来看，房价重复去年同期反弹的可能性不大。

现实的销售情况更加印证了这一观点。4月下旬，上海内环线内少有的小户型楼盘项目天山华庭推出562套房源，截至目前仍有200多套可售；4月中旬，上海康城项目新推房源报价为7500元/平方米，与该楼盘1月份推出的房源相比，单价下调了2500元，跌幅为25%。

除了主动调整楼盘销售价格外，也有部分楼盘因周边楼盘低开而不得不被动调整售价。

薛建雄认为，前期涨幅过大的楼盘都存在价格回调压力。据佑威提供的相关数据显示，去年一年，上海共有42个楼盘价格涨幅超过50%，占新房项目的11.8%。

戴德梁行住宅部董事伍惠敏表示，目前存在降价压力的楼盘，一是体量大的楼盘，开发商资金回笼的压力较大；二是土地储备较多，但融资渠道受困的开发商的旗下项目。“还有一些地理位置比较偏远的中低价位楼盘，意向购买群体对价格的敏感度更高。”

在伍惠敏看来，今年5、6月份的楼市成交表现，将决定今年上海整个房地产市场的价格走向。“如果5、6月份的成交量仍是目前的萎缩状态，上海房价可能将下跌5%~10%。”

中国指数研究院华东分院副院长陈晟则认为，随着中小户型楼盘、保障性住宅项目的开发和供应，未来“技术层面”导致的短期供需不平衡的情况不会出现。“房地产价格的涨幅一定会趋缓。”

业内人士的普遍判断是，上海住宅楼盘价格体系将面临松动的考验，接下来供求双方的心理博弈仍将展开，购买力是否会恢复性上涨也将有待市场证实。

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