从拐点论谈省城房产前景及中小投资者的投资渠道

“拐点论”忽悠了谁

08春节前后，北京、上海、深圳、广东等地房价“降”声一片，“拐点”说四起，这些论调使一部分有强烈购房需求的消费者选择了“观望”。但从一季度全国各地房价综合分析来看，虽然不时有打折和降价消息，但出人意料的是一季度全国房价仍在上涨。4月中旬，国家统计局发布最新统计数据显示，一季度70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.0%（3月份上涨10.7%），比上年同期高5.4个百分点。就济南市场情况而言，经历了尤其是03、04年及去年房价大幅上扬之后，从08年春节后，上升的势头虽不如上文提及的几个年度幅度大但仍在继续，与全国整体趋势保持一致。再浅说济南楼市现状：从济南城市规划及发展来看，未来几年济南城区规模将不断扩大而楼盘品质不断提升。另外，BRT、高铁西客站、棚户区拆迁规划、城市运动会、高校扩招带来的滞留省城人口持续增加等一系列因素都将对省城房价的拉升起到积极的促进作用。未来数年甚至更长时间内，省城的房产市场都大有可为。

“拐点论”抑制投机行为的同时使刚性消费的脚步迟疑了，但市场并没有因为“说拐就拐”。

房产中介行业对中小投资者仍是机会

楼市“不拐反扬“，这对中小投资者来说是利好消息。
但如何以不多的资金介入房产市场并有所斩获呢？从事房产中介行业将是不错的选择。首先，房产中介行业启动资金较少。只要有承担门店租赁费用及日常办公费用的能力就能开店，即使是加盟象21世纪不动产这样的全球品牌也并不是高不可攀。其次，后续投入资金较少。房产中介以提供房源、客源信息服务为日常工作内容的性质决定了经营过程中没有资金的占压，除了日常人员工资及办公费用之外几乎没有其他成本。再者，省城不断推出的高品质楼盘使次新房占二手房交易中的比重越来越大，伴随而来的就是二手房交易房值越来越高，相应中介费用水涨船高。

品牌中介成市场主导

正是众多中小投资者看好省城房产中介市场的巨大潜力，近两年济南房产中介品牌攻城略地之战几乎到了白热化的程度。但进驻短短两年即开店50余家的21世纪不动产济南区域成为市场占有率的NO.1。这得益于21世纪不动产品牌运作成熟及济南房产市场现状及前景良好。
说21世纪不动产品牌运作成熟，是因为21世纪全球不动产作为Realogy公司旗下最大的不动产服务体系，于1971年在美国创立后至今已有近40年的发展历史。目前21世纪不动产已成为全球最大的不动产综合服务机构，遍布全球57个国家，超过8300门店和143，000名以上经纪人，能够持续向其成员提供综合培训、管理、支持和市场营销服务。2006年在美国本土房屋交易额达1670亿美元。
2000年3月，21世纪不动产进入中国至今已覆盖全国直辖市、省级副省级城市31个，拥有1500家门店，逾15000名经纪人。在21世纪不动产正式运营的区域市场，就企业规模和成交额而言，90%的区域处于当地市场前三名的领先地位，在其中30%的运营区域占据绝对市场份额第一的地位。有这样庞大的体系构架及对全国30余座省级副省级城市二手房市场的深度把握，21世纪不动产所到之处投资人皆有进益就不难理解了。

完善的特许加盟运营方式使全球品牌顺利着陆

从2005年10月21世纪不动产济南区域核准成立，到2006年3月首批15家加盟店集中开业，只经过短短半年时间。而这之前济南房产中介行业大多是夫妻店性质的小中介，为数不多的品牌中介运作也并不规范且所占市场份额不高，这种行业现状对有完善的开店指导及培训机制的21世纪不动产这一全球品牌来说是个很好的入市机会。首先，济南房产市场的发展需要规范的中介来运作，全球品牌的进入对整个行业形象的建立及规范化运作起到良好的引导作用。另外，从21世纪不动产40余年全球发展历程来看，完善的特许加盟经营形式有利于品牌在进入新的市场时快速布点形成同业品牌所不具备的规模，而步调统一、形象一致的规模优势反过来又能快速建立行业规范、重塑行业形象。经过短短两年多的运作，21世纪不动产不仅成为省城门店最多、市场占有率最大、知名度最高的房产中介品牌，并且对整个行业规范、有序经营的影响有目共睹。而这些都得易于21世纪不动产40余年特许加盟经营形式的成熟运作。

济南楼市：城建补课，城区扩大，前景看好

从今年春季房展会上消费者不难发现，参展楼盘多为二环路以外的楼盘。相较于早些年市区内楼盘而言，这些新楼盘占地面积更大，楼盘品质及户型、社区规划更为时尚和新颖，而价格也基本和前两年市区楼盘相当。这不仅说明济南相对狭小的城市空间已经很难满足日益增多的外来人口的购房需求，从另一个方面也反映出济南城市规模的扩大已经进入实质性的发展阶段。并且城市片区功能的划分经过数年的论证也进入实施阶段：济南市政府部门正在为东迁积极准备、西客站片区动迁工作已经进行、奥体中心片区建设已初具规模、高新区建设持续数年已渐趋完善、老城区拆迁规划正在分步骤实施、大学城片区的建设如火如荼……所有这些围绕济南城市建设所展现在世人眼前的景象都将对省城房地产市场产生深远影响，精明的开发商们已经在现在看来是济南市区外围的土地上大做文章，未来数年，新的济南城区概念将大大超出以往的想象。

伴随城市规模扩大远景的是交通配套的日益完善。
嚷嚷近两年的BRT1号线已经进入试运行阶段，而入春以来省城各大小主干道的修整拆迁工作正紧锣密鼓地进行，BRT2、3号线路建成后城区快速路网即将形成。所有这些喧闹的建设施工表象都在向人们暗示：世界唯一泉上城市、山东省会城市在数年后将会使那些对济南印象仍停留在“一城山色半城湖”中的人大吃一惊，而那些有远见的人将在人们吃惊的眼光中收益。

老城济南正前所未有的喧闹，喧嚣背后隐藏的商机见仁见智。但任何投资行为都需理性慎重，选择前景好的行业和运作成熟的品牌才是上佳选择。

作者：济南21世纪不动产

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