碧桂园:“地产沃尔玛”帝国梦想遭遇困境

吃透潜规则

2007年，树大招风的杨国强遭到了“围剿”，违规圈地成为扣在这位广东商人头上的最大一顶帽子。他对这样的社会评判非常不满，也感到十分委屈。于是多次对身边人抱怨，“林子大了什么鸟都有，不仅仅是乌鸦，我就不是乌鸦。”

事实上，杨国强的抱怨并非“得便宜卖乖”。他深深地理解中国地方政府的潜规则，并运用得游刃有余。“基本都是擦边球，找不到严重违法、违规圈占土地的切实证据。”一位曾参与“了解”碧桂园重庆圈地问题的国土资源部工作人员告诉记者。

杨国强身边的一位高管告诉记者，当时大规模圈占的土地，实际上很多都是不具备开发条件的生地，与当地政府签署的也多数是一级开发协议，即将生地做熟，然后再行出让，“当时杨总专门强调过，大幅的土地，主要就签一级开发协议。”

前述国土资源部工作人员告诉记者，这种模式之下，碧桂园实际上只是代当地政府进行一级土地开发，国有土地使用权并未发生转移，在法律和政策层面上，碧桂园的“圈地”都不构成“事实”。

碧桂园扩张的“高潮”时期，就连国土资源部部长徐绍史在为碧桂园的行为定性的问题上，也是出言颇为谨慎，十分讳言“违规”二字。因为杨国强打的确实是擦边球，无法真正确定为违规圈地，至于土地闲置等问题，就更无从谈起。

草莽英雄对于这一切，更多的似乎是无师自通，只不过手段略有不同。“顺驰当年更多的是解读了土地出让金支付方式的潜规则，延长了自身资金链各个环节的腾挪空间，比如拖延、分期支付土地出让金等，这在相当大的程度上都放大了顺驰的资金效应。”周春生评价道。

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