分析师:市场回暖或将延续 房地产复苏有待时日

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国泰君安

市场回暖或将延续

国泰君安研究员孙建平表示，3月楼市走出传统淡季，全国一、二线核心城市一手商品房或商品住宅成交面积均出现环比回暖，预计一、二线核心城市成交量环比回暖趋势能够得到较好的延续。

孙建平认为，3月份楼市回暖的原因主要有以下几个方面：小婴儿潮时代成员成为近期商品房消费基础；在适度的价格下，购买力、消费量仍存在；人民币持续升值；因季节性因素，看房人气和交易意愿有所回升、银行房贷放款增加、积累一定客源才开盘新推楼盘的增加等。

人民币升值将继续引发外资和内资对土地等资源价值的重估，这将为地价和房价提供支撑。而政府在房地产开发诸多环节上的持续紧缩，加上地价快速上涨，极大地提高了行业竞争门槛，令行业集中度提高和毛利率下降。

孙建平指出，在政策调控和市场调控的双重压力下，土地、资金、品牌等资源将越来越向优质的强势大中型开发商集中，一线全国性、二线区域性行业龙头企业的成长性会更好。

光大证券研究员赵强认为，通货膨胀和美国楼市衰退是中国楼市面临的两个最重要的风险因素，国内房地产市场复苏也许有待时日。

赵强表示，房价的上涨可能领先于通货膨胀，从美国的例子来看，当通胀达到最高点时，房价的名义涨幅已经开始回落，实际涨幅呈现负数。而出口的整体下滑对房地产需求的抑制作用不容忽视。

他认为，楼市的复苏可能要等到下半年。因为市场调整的时间、房价调整的幅度还不够，二手房库存也需时间消化；而房地产上市公司今年计划推盘量比去年明显增长，但市场缩量调整尚未结束。

赵强指出，未来房地产开发商的利润率将会下降。最近几年，开发类上市公司的净资产收益率和净利润率不断上升，土地成本也不断提高，由于项目结算的滞后，当前的盈利反映的是三年前的土地成本和一年前的房屋售价。可以预期，如果未来三年内房价停止上涨而结算成本不断抬高，开发商的利润率必然会下降。

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