解析东部商业奇葩 东城万象魅力初显

——访世通房产销售部经理 于娜娜

记者：您认为东部商业中心的形成需要多长时间？能否给有心投资东部商业地产的置业者提点建议？

无论个人投资或企业生存，为了寻求持久的、获利性的增长，往往与其对手针锋相对地竞争。然而硬碰硬的竞争往往事与愿违，那就是利润越来越薄。

回看近几年济南商业市场，传统的百货商场竞争日趋激烈，一些新兴的商业业态，如SHOPPINGMALL、专业市场、产权式商铺如雨后春笋般兴起。此种形态商铺一般都采取大型商业分解为数个小商铺形式出售产权，其使用权归商场所有，采取返租形式为收益保障。虽然投入小，回报稳定，但其受商场托管统一经营，而且业态也较为统一，投资者的自主性差，诸多限制较大。特别是投资收益受商场经营好坏影响较大，一但商场经营出现问题，投资将受到直接影响。

而老城区的步行街商业模式和配套街铺已经处于商业发展成熟阶段，商铺自身升值空间较小，已错过商铺投资最佳时机。甚至有媒体报道，济南某步行街“经营惨淡，甚至面临关门歇业的窘境。”

从以上商业形态的研究和城市商业新中心的形成来看，一般街区式商业总是能够获得比大型商场更多的资产创造价值，更强的经营能力，而且容易形成商圈的风格特色和凝聚力，引导周边商业消费。在以购物中心商铺和专业市场商铺为主的济南商业市场，东城万象4万㎡独立街以新城为背景打造新城高成长型街铺，尊重人体步行规律，吸收了独立门面的灵活优势，并将整体商业动线连动起来，简洁顺畅、循环流动，合理引导聚集与分流，让各商铺之间实现消费人流共享，不存在商业死角。

独立铺面告别商场商铺和专业市场商铺受整体影响大、牵制面广的缺点；自主性强无管理费便于出租、租售，经营自由限制因素小、单体店灵活经营；并可自主地根据商铺价值变化规律“养铺”，以时间换得升值空间。三大商业集群分区而建，分业态经营，差异化的商业经营有效地消除了财富竞争。注重商铺不同时段的使用价值，从而进一步培育商铺附加价值，不断提升商铺内在价值，使商铺各阶段的收益最大化，达到购置商铺———投资理财———财富增值的目的。

记者：请简单分析一下东城万象的投资潜力。

以东城万象为中心的东部未来新商圈是随着片区房地产市场逐步成熟而发展起来的典型商圈，与济南其它商圈相比，新商圈有着消费能力更强的固定消费大军。目前在东城万象周边涌现了莱茵小镇、莱茵小镇•11栋、悉尼花乡、盛世花城、海信•慧园、鑫苑•国际城市花园、香格里拉、黄金时代、浪潮宿舍楼等一大批高尚住宅，同时拥有国际会展中心、齐鲁软件园、世纪财富中心等城市级商务配套项目。

高端生活配套、会展经济、高端商务等三大经济体系将为东城万象提供上亿元的固定消费市场以及相对集中的几十万消费大军。较低的人均商业消费面积与强大的市场消费容量完美结合，必将成就东城万象第一消费阵地的美名。

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