福州土地流拍：资金链危机四伏 地产谜局如何

草莽时代的结语

“如果你今年借给我200万，我明年保证还你300万”。只要遇到看起来有钱的人，老冯都要拍着胸脯表示自己的承诺。40岁出头老冯是一个小房地产开发商。从一个小包工头起家，前两年开始介入房地产，如今已赚得个盆满钵满。“建筑的利润在15%左右，房地产对于我来说，利润在100%-200%。”南方民间游资向来很发达，对于借债老冯游刃有余。他说，大部分手头有点钱的人，都想在房地产上捞点油水，又苦于没有合适的机会，更害怕翻船。

“拿钱往银行过一下就可以注册公司，具体手头有多少钱并不重要，最重要的是有地。”

“这里面的文章很多，现在做事情靠的都是关系。”老冯说。

老冯手中并没有多少地，但自有那么一些公司手中有地，自己不开发，而是把地转给像老冯这样需要地的人去开发，从中收取一定的土地费。如此坐地生财，又不费吹灰之力避开风险的买卖，自是乐不可支。

拿到稀缺的土地后，老冯根本不担心建不起房子。凭着手中的土地，他开始了到处融资借债。据他说，他的一个同行只要拉着银行信贷部门的人到他的地转一圈，就能拿到钱。尽管他的信誉程度也不高。
“房子是封顶了，但市场遇冷，资金转不过来，钱全都套在项目里头了，还欠着一大笔材料费。”原来自信满满的老冯开始有些发愁了。

如果是前两年，老冯根本就不担心房子建好后卖不出去，但现在他有些气短。“现在的市场真是看不懂，不过气数应该没有这么快就尽了。”

事实上，目前大部分房地产开发的资金链都与此类似。现在的状态是，一边是卖房子的坚持不降低价格，一边是买房的人持币等待时机。这是一场开发商与购房者之间风险转嫁的对决。谁都不愿意为泡沫风险买单。

为什么房地产商不降价销售来解套呢?尽管房价高的离谱，但最后卖房子的人利润空间是很有限的，前面的诸多环节每一道都吞噬利润。

无论这场对决的胜利者是谁，最终结果都是一样的。资金链的风险只会发生转移，而不会消除。当然，这趟浑水中不排除有人孤注一掷。“就算卖不出去，把房子抵押给银行，我还能赚一笔差价。”同是从事房地产开发的马先生就要洒脱得多。他说的差价是指，一般建筑商的造价与他在银行进行抵押贷款时所说的价是有差距的。如果造价在每平方米4500元左右，那么他们给予银行的抵押价很可能是每平方米5000元。

马先生要是还不上贷款，无奈的银行只好收下了他的房子，如果不能够按抵押价售出，银行就亏了个一塌糊涂。

“银行在一个行业过多地投入，无疑加大了自身经营与这个行业的关联度。在房地产市场被普遍看好的时候，许多风险被掩盖了。一旦房价下跌，客户信用风险、抵押物贬值等风险就会显露出来。”林跃进鞭辟入里的分析时不时提醒着我们。

如果资金链发生断裂，像马先生这样的洒脱者绝非个别，银行将收到了大量的积压房子，不良资产剧增，出现严重的金融风险。这并不是危言耸听，事实上，目前为止，中国每家银行手上都积压着大批上世纪90年代初房地产泡沫时遗留的烂尾楼，成为银行不良资产中的一个重要部分。而美国次级房贷危机的深刻教训也并没有走远。

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