直播回顾：2008山东商业地产高峰论坛

主持人吕阳：李总，作为商业企业的代表，你也提到了人民商场是省内老牌的商业企业，在全省各地开了很多的分店，人民商场对选址有什么要求？

李恭文：现在人民商场开始考虑对外开发的问题。因为在99年我们和大润发进行合作以后，大润发2000年5月份在洪楼开了第一个店，现在在济南开了4个店，对济南的震动是非常大的，因为这是我们的合作方，所以我们从2000年以后，也把对外开拓体上意识议程。

刚才说的选址，不同的城市有不同的要求，但是一定要选择在居住人口比较密集的地方，这是市场调研一系列的问题。

2008山东商业地产高峰论坛第一环节

主持人 王珺珺：谢谢李总。银座晶都也是比较大的一个项目，和人民商场都处于同一地段，郑总，这个项目的运营模式是什么样的？

郑利广：我说一下，我们现在开发的银座晶都的项目就在杆石桥北。这个不属于我们战略选址的，是先有这个项目再有的定位。

这个项目正好属于济南核心的位置。做房地产项目，大家知道，越越是最核心的地块，越容易做烂，因为所有的烂尾楼，都是核心地段的，没听说哪个郊区的住宅项目有卖不出去的。当时做这个项目的时候，有一个专家的说着，前不靠泺源大街，后不靠人民商场，后有回民小区脏乱差，又有高架桥，中间又有一大片高楼大厦，他说这块地基本上是一块死地。所以我们做这个项目的时候，非常慎重，找了很多的专业公司进行策划。后来我们做这个项目的时候，基本上已经清楚了，这是济南的CBD区域。虽然济南的CBD没有规划，但是实际上就是这个区域。

另外这个地方还是一个泉城特色风貌带。所以在这两个历史现状下，在这个地块可以做什么？单纯做CBD如果只做甲级写字楼，这又是一条死路，因为周围有很多甲级写字楼都没有卖掉。所以我们定位为为CBD配套的综合性社区，必须走多元化定位。

因为它总的规划体量是15万平米，如果做济南最顶级的写字楼，可能是死路。做最顶级的商场也不行，做住宅也很难。所以我们就折衷的方案就是建筑综合体。一栋是板式住宅，一栋是小户型精装公寓，一栋是高端写字楼，最下边是商业，而我们的商业也不是大商场。其实传统的做法都是下面几栋塔楼，下面是一个大商场。做这个项目当时就有一个直觉，这期做大商场就做产权式分割。发展我们可以预测到，刚开始非常火爆，银座开始卖商铺了，分成10个平方、8个平方，抢完了呢？一年之后肯定都开始招租，然后就开始骂。刚才杨总说，一个负责任的开发商就不能有这种做法。我们就做了一个参考，参考整个街区，把我们下面做一个人文的街区。在市中心我们没有听说，有哪个沿街的商铺没有生意做的。所以我们当时在定位上就把它规划为一个商业街。这是一个大的调整，做这个商业街，使我们找到了一个思路。为了做商业街，毅然在布局上做处理。商业街做得太大不好卖，标准铺都在150平米以上，在市中心基本上一个铺在300、400万左右，这个价位在市场上来说，消化肯定不会太快，但是这种铺生命力是最长久的。哪怕他一时卖不了，这种铺必然会长期存在下去。所以一开始做项目的时候，不要想做住宅，住宅市场非常好，一卖大吉。但是商业地产不能这样，我们在做的时候，我们一层是单卖的，二层是单卖的，我们整体的不超，我们只找一个单纯的商业设施。包括现在有很多肯德基、麦当劳这样的企业都过来谈了。你像他们这样的企业都是非常负责的，他们来跟我们谈之前，每天派几个人来我们门口测人流，一直都做了有一个多月了。你像这样的企业，人家不是来租铺，而是和我们风险担，搞联营，一年下来利润分成。所以你想这样品牌商家希望是什么？希望你跟他们搞联营，所以你是不是负责任的商家，他们非常清楚。在做这个项目的时候，如果你是一个负责任的开发商的时候。

大家把许多搞商业地产，因为当时做商业地产也有三个衡量指标，一个是卖的好，第二个是经营的旺，其实这其中最重要的指标是经营的旺。要保证卖的好，一二十平米，一个品牌商家也过不来。包括我们品牌餐饮，包括统一银座过来的时候，永远做不大。如果周围都是小商铺，指望把肯德基、麦当劳引过来，他们也希望你周边也都是品牌商铺，大家一块把这个位置做起来。从商业的角度考虑地产项目的开发，很多问题可能就简单多了。国内为什么做不起来，很简单，你必须承担你的商业物业沉淀在这儿，不可能马上变现，但是我们国内的一些开发商资金链非常简单，他需要马上变现，这是我们国内很多商业地产不成熟的地方。但是现在已经慢慢越来越好了，有人已经做到第四代商业地产了，全部自己持有，自己就是一个物业保证，他们全部都是大铺，根本没有小铺。包括我们现在做商业地产也是这样，如果是好的黄金地段，一定要做小铺，如果都是小铺的话，肯定不行。

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