直播回顾：2008山东商业地产高峰论坛

主持人 吕阳：杨总你好，海鲜大市场在我们济南的知名度也非常高。作为您，我想请您谈一下对济南商业地产的看法。

济南中银房地产开发有限公司副总经理 杨立鲁

济南中银房地产开发有限公司副总经理 杨立鲁：我是来学习的，做了几年商业地产，有点体会，只能说说做商业地产的一点感受。

今天讲三点，守着专家教授不敢多吹。第一点，济南的商业地产空间无限。怎么呢？如果作为一个省会城市而言，济南的商业远远不能跟其他的一些一线城市相匹配，这是横向的一个比。纵向的一个比呢，就济南的历史而言，在一百多年以前济南就自行开埠，就形成了一个商埠。古人尚且有此想法，而今天的济南人还不如过去，没有以前大胆。济南作为北京和上海两个高地之间的洼地，应该形成一个特大的商圈。环渤海也好，作为山东省政府经济文治的中心也好，它优越的地理位置、优越的交通优势没有发挥到极致，的确是有待发展，这是第一个观点。

第二个观点就是商业地产应该从一般的地产当中剥离出来。我们今天在这儿谈商业地产，不要跟住宅混淆去谈。就是整个住宅市场它的起起伏伏、跌跌落落，跟商业地产没有太大的关系。刚才跟郭教授也探讨这个问题，什么是商业地产？商业地产其实是商业的工具，它是商业中的一个载体，它是商业流通环节当中的一个物件。投资商业地产是为了赚钱，是有钱人为了投资商业地产，是为了赚钱，而不是为了他的生存、生活。因此，今后就像郑总所说的—样，商业和地产应结合起来，应该是商业在前，是一个大计。

第三个想说的是经营商业地产风险很大，但是一定要做一个有责任心的商业地产商，也就是说商业地产拒绝投机行为。我们也意识了很多，在其他城市，包括在济南，就是卖完就跑、卖完就走的行为，他把它作为一个住宅商品来销售，实际上是缺乏一种责任心，对商业地产的运作看得非常淡漠。实际上作为一个商业地产，商业运作非常非常不简单。说到这里我不得不说一下我们海鲜市场，海鲜市场是从06年1月份开始动工，07年8月份开始营业。一共是4层，地下一层卖海鲜，地下二层是一个海鲜酒店。这样一个体量巨大的商业地产，我们的招商用一年完成，在别人看起来，我们的运营还小有成就，这一年来我们的招商非常成功，做到了政府满意、消费商家满足、周边的群众满意，这几个方面全满意。其实在做的过程中，压力非常非常大，但是我们始终抱着一种高度的责任心才发展到今天，否则的话做不成。

主持人 吕阳：刚才您谈到了商业地产的运营模式，咱们海鲜市场的运作模式可以谈一下吗？

杨立鲁：海鲜市场当时运作的时候就考虑了这么几个方向。第一就是商业地产的运营要看几个方向，第一是商业地产的前世今世。为什么呢？就像济南的商业市场，济南不产茶叶，但是有江北最大的茶叶市场，济南不产海鲜，但是有江北最大的海鲜市场。这是“先有市再有场”。所以选择这个项目的时候，我们把它的前生今世看一下。

第二个看一看这个项目有没有它的前景，有没有延展性，有没有可持续发展。第三个则是往上看，看政府支不支持这个项目，往下看，看百姓欢不欢迎这个项目。往左往右就是看我们商家的经营。这就是做商业地产的几个基本原则。

主持人 王珺珺：刚才郭教授是从一些具体的调研数据，然后包括理论层面上对包括济南、商业地产做了一个宏观的讲述，然后房产商老总也是从具体的项目讲了一下济南市商业地产发展的现状、发展的问题，我们今天还请到了济南人民商城的副总经理李总。“当局者迷”，商业地产和商业之间有这么复杂的关系，您作为一个商业企业的代表，您觉得呢？  

人民商场商业集团公司副总经理 李恭文：首先说一点，我是来学习的，刚才听了各位专家说了以后，谈一点自己的看法。大家知道，济南人民商场是一个老企业，基本上和共和国的年龄是一样的，后期开业也是1982年开的业。我想谈的问题是，从2000年到现在，济南市商业地产确实发生了很大的变化，特别是听了舒局长介绍的数字以后。因为2007年是03年的三点几倍，从这个角度来看，济南市商业地产的发展潜力也是非常大的，前景是非常广阔的，但是发展不太平衡，刚才郭教授也谈到了这个问题。这些能不能符合消费者的需求？这些商业能不能满足消费者的需求？这是下一步商业地产发展的前提。

我在这里也提一个意见，将来商业地产的发展要和政府的规划结合起来，如果单纯的搞房地产，可能有点脱节，为什么呢？因为不符合这种商圈、消费者的要求。因为将来的发展趋势，无非就是大型的购物中心，集消费、娱乐为一体的这种方式。同时还有大型的超市，包括便民超市也是一个方向。另外就是专业店，这个商圈怎么设置，当然要看政府的规划，我们左右不了。但是能不能符合消费者的要求，这个应该和商业地产发展紧密的结合起来，这是一个重要的要求。

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