直播回顾：2008山东商业地产高峰论坛

主持人 吕阳：感谢黄总。刚才黄总和于总都提到商业和地产发展是密不可分的。我想问一下郭教授，您认为咱们省城最有希望成为新商业中心的地方有哪些呢？

郭松海：我觉得商业发展和地方的区域经济发展是相匹配的，地方区域经济越发展、人口越密集，消费水平高，这个商业就越有发展的前景。我年前到青岛去过，去青岛考察。青岛随着青岛市政府的更迁，青岛市的商业中心实际上已经更移了。香港的东街、台东，现在是青岛市的主要商业中心，旺盛地。过去的中山路，是青岛最繁华的一条商业街，但是现在，年前去的时候，那时候也可能到了冬天了，非常箫条，街上也没大有人，当然是一个旅游淡季。青岛是一个旅游城市，到旅游淡季，人都非常少了。所以总的来讲，应该是已经走了下坡路了。

济南市现在东部奥体中心建着，又建了一个很大体量的行政中心，当然现在不这么说。但是下一步这么大规模体量的办事机构，包括写字楼，总是要利用的。这么大一个体量的东西，济南市的行政中心，总觉得今年开完全运会以后，还是要迁过去的。行政中心的东移，对这个地方人气、商业氛围有很大的影响作用。我觉得济南市最有发展前途的是东部，随着全运会的召开，济南市政府的东迁，开发区的发展，东部的商业发展前景最大。相比西部地区，我们到济南西部的老商业区去看一下，经一路、西市场的东边，火车站的西边这一块，现在也和青岛的中山路差不多，是比较箫条的。当然，将来西客站建起来是会有一些比较好的商业中心了。

2008山东商业地产高峰论坛

主持人 吕阳：请程教授谈一下您的看法。

程道平：我感觉，现在这个时代，在泛商业中心现象出现的时代，应该是商业地产革命的时代。之所以说它是一个革命时代，有几个原因。首先搞商业地产的开发运营，要革新理念，不能用以前开发住宅地产的套路来搞开发，这是因为过去多数地产商、投资商，有搞住宅的经验，然后拓展到商业地产中，所以要革新理念。这是第一。第二，现在商业的业态在发生快速的变化，城市的标准在不断提高，要求新的商业中心的打造，需要有更多元化的业态，更高的标准。因此在商业地产产品的设计当中，要善于学习，有超前的眼光，来搞好业态的设置。

第三，我认为革命的概念，还是使商业地产的开发与商业运营、运营商更好的结合，一定不要自己先入为主，搞出来一套设计的产品，成形了，然后再招商，运营商发现你这个产品的设计不太符合我运营产品的需要，木已成舟再改就晚了。所以表现在开发商与商业运营商的合作上，一定要超前招商。如果说超前招商临时有一定的困难，你一定也要在产品的前期设计上，一定要积极的走出去，要多和商业运营商接触，征求他们的意见，即使不是让他们来招商，他是也会给你提出意见，以便符合更多不同业态的需要。

基于这几个方面的原因，我认为商业地产革命的时代已经到来了。

至于泛商业中心这种现象的出现，我觉得一个大城市它要形成多个商业中心，需要具备几个条件。首先是政府主导的商业网点的规划布局，所以搞商业地产开发的话，在选址的时候一定要熟悉，吃透本城市的城市总体规划，它的发展规划。可以说，政府虽然在很多事情上做起来，譬如说调整产业结构呀、譬如说治理污染呀，要有治理力度。但是政府要搞规划，促进某些产业，肯定会有政策。所以跟着政府的政策走，方向就选不错。

第二，就是商业中心的形成，需要商业中心的服务区域内，要有足够量的居住人群，这是基本的本地消费支持。即使是在旧城改造当中，培育一个商业中心，也要看熟悉的居民。开发一个新的商业中心也是这样，要看现有的住宅项目多不多，未来支撑他们消费的人群有没有基本的保证。    第三，还要看在商业中心可能的半径之内经济发展的活力。有没有经济活力？因为消费不仅存在于居民，而且还存在于各个不同的产业结构，各个公司，这些商务消费对商业地产的需求是比较大的，而且层次是比较高的。所以在经济总部、高层次的公司，驻扎密度相对比较大的区域，代表了他们对商业地产消费活力的保证。

第四，就是交通条件，要有便捷的交通，靠近城市的主次干道。再有商业中心的设计，要高起点、有主次的概念。一个商业中心是多种规模的，不同业态的甚至是多个项目组合而成的，所以整体的规划设计要有高起点的设计，是立体化的，空间的组合要合理，与交通的结合、停车位的结合要合理。最后一点，要和商业密切结合，尤其是后期的运营管理，商业运营商要有优化运营管理，也非常重要。这几方面的条件逐步配合，才能促成一个新的商业中心的形成，使它有持续发展的势头。

对济南来说，济南从城市规划，规划发展的空间很大，现有的商业中心是不够的，老商业中心在泉城广场和泉城路这一带，将进一步得到强化。服务中心按照规划的方案，一个是在东部的文博片区，就是燕山片区。一个是在西郊的高速客运、西客站片区，这也是马上要启动的开发旺地，这两个区位是很有保障的。此外呢，还有地区级的中心，一个是长清大学城，还有唐冶新城，此外还有近二十个局部片区的商业中心。

当然，如果从开发的角度，从选择选址，不但要看规划的商业中心的等级，还要看开发的时机。这个时机并不是齐头并进的。比如说长清大学城虽然规划的商业中心等级也比较高，是地区级商业中心，但是目前它的开发时机并不成熟，需要若干年之后。所以需要有一个合理的选择，所以从商业地产开发的角度，选择商业中心、降低风险，才能够更好的定位。所以我有一个新的想法，那就是对于商业地产，我也赞成今天有关专家提到的，就是要更多的关注商业，作为一个项目，我主张，我更喜欢、更适宜叫它一个商业项目，而不仅仅是一个地产项目，而要把它作为一个商业项目来运营、开发，这样对后期的运营就更有保障，更容易成功。

主持人 王珺珺：感谢程教授的发言，感谢各位嘉宾。我们第三场论坛关于山东商业地产、山东商圈与未来的发展基本上到此结束，请各位嘉宾台下稍坐休息。

2008山东商业地产高峰论坛到此告一段落，下面有请山东商报社总经理王连君先生做总结致辞。

主持人 吕阳：有请王总。

山东商报社总经理 王连君

王连君：各位领导、各位来宾，大家辛苦了！说总结不敢当，我只是谈谈一点点体会。今天一下午各位领导和嘉宾就历史与未来、商圈与未来、历史与现状等话题展开了充分的交流和热烈的讨论。应该说，大家各抒己见、非常精彩，逐步理清了思路，也达成了一致。在此我代活动的主办方对各种领导和专家的精彩发言表示由衷的喝采和精心的感谢！谢谢大家！

主持人 吕阳：2008山东商业地产高峰论坛到此结束，谢谢各位领导和嘉宾的光临，谢谢！

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