直播回顾：2008山东商业地产高峰论坛

主持人 吕阳：于总您好，作为一个开发企业的代表，于总您对泛商业中心怎么理解的？

世通房产销售部经理 于娜娜

于娜娜：我们作为开发商来说，对商业中心的作用是比较有体验。我们是从东边的区域发展，在东边的城市化发展当中，有一些切身的体验和认识，在这些方面我想给大家说一下。

因为我是老济南，土生土长的济南人，知道济南的商业是怎么发展的。最早就是在泉城路附近，再向东，比如说花园路附近，现在也可以说花园路会形成第二条金街。为什么会有第二条金街这样的商业氛围形成。从2002年开始，在花园路附近也出现了很多大型居住项目，比如说齐鲁世纪园、富翔天地、还有泉印兰亭。随着这些人群的发展，因为人是要消费的，有了消费需求，就会对商业的发展提出一些客观的需求。所以说后来出现的这些，像大润发，像海蔚地产陆续过去以后，带过去的一些商业项目。随着这些商业项目的发展，我们住宅的形式向东部发展，后来出现的项目，比如说锦绣泉城这些项目，它的泛商业中心的项目，跟城市人群的走向是有很大必然性的。

说到这些呢，刚才杨总说到，东边还有一个比较成形的居住区，就是高新开发区。因为我们是在02年进行房地产开发的，我们做的最早是莱茵小镇的项目，最早那一块是一片庄稼地，别说做住宅项目，就说起来别人就会觉得很偏僻。随着政府的开发和奥体中心的建设，有很多的配套设施都完善了。随着配套设施的完善，商业配套也进一步完善。现在要面临交房的项目，我们大体统计了一下也有几十万平米。如果这些开发商开发的项目陆续交房，肯定会带动这些人流在短期内有很大的发展，这样就会对商业提出来很大的要求。

我们最早做项目的时候，在交付我们一期别墅时，遇到了很大的问题，就是房子交付了，入住率达不到，为什么呢？因为周围没有配套的生活设施，你像学校、银行、餐饮这些配套设施没有跟得上，某种程度上也制约了房产开发。所以说，我感觉也是这样，从整个城市化进程的发展，然后带动了人群向各个区域发展，然后带动了商业向各个区域陆续跟进，所以就会在这些方面必然性形成泛商业中心这样一个趋势，这是一个必然的趋势，城市发展了，商业也会发展，济南目前来讲，还是比较滞后的阶段。随着我们城市较大力度的开发，我相信商业也会像其他如北京、上海这些大都市一样呈现出这样的商业态势。

目前大家也看到了，我们正在经营一个项目，作为我们社区的一个配套项目，整个体量大约有4万平米，整个社区配套是从去年已经成为现房，也一直没有往外推，觉得时机不太成熟。今年居民也陆续入住了，居民反映到我们开发商那边就说，虽然是要住进来了，但是住起来不是很舒服。所以我们把我们商业配套项目推向了市场，反映还很不错。从长期来讲，商业会有比较大的投资回报率。

所以说随着商业的发展，我们开发商也期待着有些大型商业项目的出现，来促进整个东部商业地产的发展和繁荣。

主持人王珺珺：谢谢于总。黄总，您的公司是作为房地产顾问公司，您作为泛商业中心时代房地产开发企业代表，对他们开发新的项目上面有什么样的看法呢？

黄总：很高兴参加这样一个论坛，我们是深圳的房地产顾问公司，我来到山东大概是五年时间。

我们第一个项目就是在东部高新开发区，02年的黄金时代，当时我们也见证了很多东部的发展进程，最后这个议题是泛商业中心这样一个话题。其实这个刚才程教授也讲了，是一个新的概念，或者说是商业发展到目前这个阶段，提出的一个新的词汇。其实来讲，还是离不开商业和地产这两个主题。我们现在商业地产发展也好，商业空间发展也好，都是与我们国家经济快速发展和城市化进程有紧密的关系。就是打破了原来传统的集中式的商业格局，这也是与国际接轨的一个很明显的特征，也是我们国家提出种人性化、和谐社会这些发展的趋势。也就是说商业的发展，还是离不开城市居民他的总体的迁移。现在就是说，尤其是济南市，经过新的规划，提出这个十字分针以后，东部是东拓。东部发展非常好，尤其是十一届全运会的带动，有很多大开发商，有济南本地的，有外来的，土地基本上被“刮分”完了。大家看到，东部的项目已经以勃勃生机发展起来。可能大家都会看到东部的商机，但是有一个问题，现在每个项目都是开发商去独立的定位、去规划。大家都看好了东部这块热土的商业价值。所以在规划设计的时候，我也了解了东部，尤其是龙洞路附近，奥体中心附近这些项目，大量的规划了五星级酒店，还有大量的商业体量，几乎每个项目都做了。

这就有一个问题，大家蜂拥的来上，政府如何监控？规划部门如何把握？这就提出了一个新的问题。因为商业和住宅还是有不同的，它是有明显的一些跟人口、跟消费的人群以及消费能力密不可分的。而且商业，区域性又非常强。刚才郭教授也提到了，我们商圈的划分有很多种，整个大济南是作为一个大都市圈的商业中心。在济南有多个区域性的商业中心，如果东部的商业中心，就是一个区域性的商业中心。单纯从商业这个角度，它的消费群体还是集中在东部的比较多，那么东部目前人口数量还有多少年才能发展得更为成熟，这些都需要我们每个开发商去考虑，也是需要我们政府相关职能部门去把关、去监控，其实作为一个房地产开发商来讲，都知道商业开发的价值，开发的利润比住宅要高得多。但是在济南，尤其是刚到济南的03年，黄金时代也有部分社区型的商业，我们感觉到济南目前商业的价值和住宅的关系，在全国同类城市来讲，还是比较低的。通常一个正常的商业的价值，应该是住宅价值的2—3倍，当我03年来的时候，还不到1.5倍这样的一个价值，是很不对等的。现在大概都看到济南的发展趋势了，怎么样合理的控制商业体量？怎么样定位好商业？前面很多的商家参加了这个论坛，他们心里应该是很有数的。刚才郭教授讲了淄博义乌小商品城，我有个黄金集团开发的10万平米的项目，这里面我们有10万的小商品城。这里面也有个定位的问题，04年我规划的时候，其实有30万。这个量来讲，一个住宅小区里面有30万平米的商业，这个量提出来很可怕，尤其是在淄博这样一个地方。我犹豫了好几年，商业我们一直没有启动。经过调整和多方面论证，尤其是国内外品牌专家和我们在交流过程中间，给我们很多的建议，现在我们基本上体量控制在十几万平米左右。当然我这个项目也是处在个新的城市中心，在新老城区的交界处。我们的定位是打造淄博一个新的城市商业中心，现在淄博的城市人口已经西移，西部的住宅量非常大，未来几年的人口覆盖率比较高。所以全国乃至全球这样一些知名品牌，类似于沃尔玛、家乐福包括青岛的佳世客都很看好这样的位置。所以在这样情况下，我们做了一些定位调整，由30万到现在的10万。这10万，也是一个相当大的体量。所以从我们实际操盘来讲，中国房地产，尤其中国目前纯粹做商业的地产企业，还不太多，很多都是做住宅起家的，或者是一直做住宅的。

这都不是问题，主要还是定位，如何把商业氛围尽快的带动起来？这是一个矛盾，我们也遇到很多这方面的问题。我们遇到很多客户就问我们说，你的商业卖掉多少？如果抱着这样的态度的话，你的商业就很容易死掉了。在淄博有两条商业步行街，当时销售的时候，也是南方的公司给销售的，销售的很好，价格也比较高，但是一直经营不起来，除了一楼基本上有70、80%经营的。现在的商铺都是比较低端的，这都是一些很失败的例子。所以说谈到商业地产，作为房地产开发企业来讲，一定要能够认识到这一点，商业不是短期行为，一定要有长远的规划。

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