直播回顾：2008山东商业地产高峰论坛

主持人 王珺珺：今天论坛当中就产生了一个新的名词，“第五代模式”。程教授，您认为这“第五代模式”的这个名词，会不会成为商业与地产结合的新形式呢？

程道平：刚才谈到“第五代模式”，作为新形式下商业地产的创新模式，还是有它创新发展的空间。这种模式体现了分担风险、加强合作，这应该是符合现在新时代的，无论是从商业的角度还是从地产开发的角度，使优势互补，是一个共赢的模式。尤其是在现在，在今天这个货币从紧政策之下，资金融资的问题难度也增大，这样的模式能够使得解决融资问题和将来的降低风险，从几个角度我觉得都是有很多优越性，因此我觉得这个模式值得进一步的完善，更好的实践，也会有更好的效果。

主持人 吕阳：感谢程教授的发言，感谢各位嘉宾的发言。第二场论坛到此结束，请各位台下就坐，谢谢！

城市的不断进化，促使着新兴商业圈的出现，可以说现在的城市不是只拥有一个中心的城市，可能拥有多个大大小小中心，对此有人认为，现在泛商业中心的时代已经到来。

主持人 王珺珺：今天论坛的最后一个环节，也是最关键的环节，关键词就是“商圈与未来”。现在有请第三个环节的嘉宾，山东经济学院房地产研究主任郭松海教授，山东师范大学房地产研究中心主任程道平教授，山东搜房网总经理杨定坤先生，深圳市黑马房地产机构总经理黄总，世通房产销售部经理于娜娜女士。

主持人 吕阳：我想问一下郭教授，咱们现在形成新商业中心主要有哪些要素呢？

郭松海：商业中心，我觉得作为一个大城市它的商业中心起码应该有几个层次，第一个是都市型的商业中心，它的商圈、它的销售的顾客的范围，覆盖到整个城市的范围，甚至有更宽更大的范围，你像济南都市圈周围的，比如德州、聊城、泰安，现在都是一小时都市圈，星期天、星期六都可以来娱乐、休闲、购物，这样大的商业中心是都市圈的商业中心。还有区一级的商业中心，一个区本身还有商业中心，而且还有好几个。东边，比如浆水泉居住区，都开发起来了，有很多人在那儿买了房子。你像开发区，奥体中心，规划里面，舒局长的规划里面也有，奥体中心、浆水泉居住区都有。这个区域里边的，社区范围里面的销售对象，是这个商圈的客户。所以作为商业中心，它影响的因素呢，一个是购物的人群，他的消费水平、消费习惯，消费的爱好，真的都要考虑到。这都是一个商业中心，它本身的位置、规模，都是主要原因。

主持人 吕阳：谢谢郭教授，我想问一下程教授，现在有些人提出来泛商业中心时代的到来，您是怎么理解泛商业中心的概念？

程道平：这是一个新概念，泛商业中心也可以理解为多商业中心。之所以产生这种现象，主要是我国城市化加快发展，进入到快速城市化这样一个阶段之后，它的主要表现，城镇的个数在增加，每个城市的规模在膨胀，尤其是大城市。随着大城市的规模继续比较快的向外围扩展，这样新片区的开发不断涌现。在新区开发形成、投入使用过程中，它就需要新的商业服务。所以除了原来市中心好区位的主要商业中心之外，还会在短时间内，随着新区开发的进展，形成新的商业中心。这样，越是规模大的城市，这种新的商业中心增加的个数越多，形成的速度越快，这成为中国现在在世界上快速城市化表现出来的一个重要特征。所以多商业中心的表现，在中国大城市，一个普遍现象。在一线城市已经明显的存在了，在二线城市，像济南这样200多万人口规模的城市，下一步也会明显的表现出这种泛商业中心的势头。

主持人 王珺珺：感谢程教授、郭教授。杨总，您作为媒体的代表，您觉得省城济南在未来发展当中，有哪些商圈能够成为一个新的商业中心呢？

杨定坤：在我个人看来，我觉得随着济南城市化的进程，尤其是这种东拓、西进，东部整个城市配套还是比较完善的，我觉得东部也具备成为一个新的商业中心的条件，尤其东边现在也有大的开发计划，高档住宅，会随之而来一大批新居民。比如说东部的新中心，比如说奥体中心，都会成为一个新的商业中心。

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