直播回顾：2008山东商业地产高峰论坛

主持人王珺珺：今天到场的除了地产公司，还有一些寻找地址的餐饮连锁企业，毛家饭店在济南是名气比较大的。我想问一下孙总，咱们毛家饭店在选择地址的时候会注意哪些方面呢？

孙继海：很高兴参加这次论坛。毛家饭店在济南，我们感觉我们不是做老板，而是在给房东打工为什么这么说呢？现在商业和地产实际上是分开了。什么是整合在一起呢？我认为利益一定要一致，长期利益要一致。地产是地产、商业是商业，地产是短期利益，商业是长期利益，怎么样把地产和商业利益捆绑在一块，我认为这是需要探讨的模式。你像我们在济南市，有的合同是三年，短的是一年，一年过去了，我们有大量的投入在里面，一旦做起来之后，房租马上就涨了。现在地产利润是大的，商业的利润是薄的，现在物价都在涨，包括商业的市场竞争是非常激烈的，因为参与的人员多。怎么把它们的长期利益捆绑在一起。实际上这里面我觉得很多南方的经验是可以借鉴的，比如说以租代买的形式，还有共同投资的形式。我们很多商业企业你建不起一栋楼，你还建不起几间房嘛？可以以共同投资的形式。既然有这个利益了，地产就是个载体，商业才是核心。商业才能打出你的名气，创出你的品牌，所以双方有共同的利益。

所以在这一点上，如何让地产和商业建立长期的利益关系。我觉得这是地产行业里面下一步要考虑的问题。

第二，商业和地产是否会走向融合？它是一个整体，但是地产就是操作地产的，商业方就是操作商业。为什么呢？因为社会越进步，专业化分工是越来越明细的。地产就做好地产的工作，这是你的专长，那么商业呢？就在地产的载体上做好商业模式，我觉得应该这样来考虑，而不可能有地产商做商业，当然银座是一个特例，实力太强大了。地产和商业是各做各的，而且都是有专业化分工的。而且里面有什么呢？风险共分担，一个是专业化分工，一个是风险共分担。

第三，我再回答主持人的问题。我们做的第一个品牌是重庆小天鹅，第二个是毛家饭店。我们在选址方面，刚才银座的郑总谈到一点，我非常认同。就是我们在座的企业里面，都不选择市中心的位置，没有一家选择市中心的位置。

嘉宾进场签到

这里面主要是基于这几方面的考虑：第一，对于餐饮业，它是一个客流量比较大的行业。01年的时候，我们就考虑到这一点，就是说私家车进入到家庭，对我们来说就是交通方便，停车位非常方便。最好选择在什么呢？在主干道上，偏一点没有关系，只要在主干道上，当然人流量大的聚居地也是我们考虑的地方。

第二，地产是上升的趋势，餐饮利润是下降的趋势，所以对于房租，必须要做个长期的考虑。大家看一看，济南还不太明显，看一下深圳和广州，因为我考察的项目主要是这一块，包括香港。以前，这些餐饮业基本上都是在一楼的位置，现在没有了。餐饮行业基本上没有在一楼做的，为什么？承担不起一楼的房租了。所以它就找一些替代的行业，餐饮行业就搬到二楼三楼了。所以房租也是一个需要长期考虑的地方，所以我们在选择位置上，就是停车方便、交通方便，最好在主干线上，房租不要太高。谢谢！

主持人王珺珺：商业地产的招商融资也是一个非常重要的环节，有请工商银行的代表谈一下商业地产的融资环节。

工商银行代表：我今天是抱着学习的态度来的。我对商业地产的了解非常粗浅，今天谈一下我自己对于商业地产一些认识吧。目前整个国家的宏观金融形势相对来说对房地产融资控制得非常紧，整个贷款控制紧，资源配置也非常紧，作为银行来说，对商业地产还是有一定支持的，尤其是发展前景比较好的，比较优质的地产。比如说刚才大家谈到的魏家庄片区，还有馆驿街片区，还有现在的中润世纪广场，我们工行给予很大支持，比如贷款规模上。而且作为项目投资来说，在规模投资控制很紧的情况下，我们工行在开发替代的开发模式，将来可能有一个商业地产的代名词，我们跟总行正在做。如果成熟的话，作为山东分行应该会做这一方面。

作为我个人来讲，商业融资除了在银行相对比较紧的情况下，可以拓展一下自己新的融资渠道。这种融资渠道，比如说合作融资。比如说我们银行经营网点的设置问题，工商银行老的网点很多，我们过去网点非常大，但是这些网点相对来说非常小。下一步我们网点的规划、配置力度进一步加大了，金融的房产布置，相对来说这个需求比较多一些。我想作为商业地产来说，可以和金融业合作投资，这样就解决了一部分前期的资金问题。

还有我觉得商业地产就是“经营与开发相结合”，我接触的比如章丘的一个小商品城，它是投资了15个亿，我们工行的金融支持力度非常大，整个开发力度也很大，是经营和开发相结合，包括一部分小户型住宅。它是先预售了一部分，相对来说融资就稍微宽松一些吧。

对于二线城市来说，目前商业地产的开发，我认为空间很大。而且二线城市市政府的支持力度还很大，比如说章丘市是全国的百强县、40强，整个市政府对商业地产的投入也是非常大的。目前相对于居民的购买力、消费水平来说，购买力很大。目前章丘还没有综合性的商场，非常分散，这方面的投资，我觉得应该是向二线城市发展。

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