直播回顾：2008山东商业地产高峰论坛

主持人 王珺珺：就是说做商业地产，一定要找到适合的位置，找到适合的发展路子。刚才几位嘉宾在讨论中提到一个词就是多元化。感觉商业地产发展到现在，多元化应该是一个比较成熟的，比较容易获得成功的模式，我们希望请郭教授从理论的角度上，对商业地产多元化的情况能做一下讲解吗？

郭松海：我个人理解多元化就是我们人均收入达到2000美元以上了，商业地产需要多元化发展了。多元化地产或者半多元化地产，包括娱乐、休闲、餐饮，大型的MALL，甚至包括了很多工业项目，都可以。我参加了青岛啤酒城，青岛啤酒城都是一百多年前建设起来的，现在保护的非常好，通过它把周边的餐饮都带动起来了。工业地产、工业旅游地产和餐饮是密不可分的。像德州扒鸡，从生产到包装，都是整个一条线，这就是工业旅游。

我考虑多元化就是包括这么一个范围吧。

主持人吕阳：郭教授，杨总、郑总、李总都做了精彩发言，我们第一场论坛到此结束，请各位到台下稍做休息，谢谢各位。

主持人王珺珺：商业地产的发展在一定程度上就可以透视一个城市商业繁荣的程度，同时商业地产的发展也离不开商业的补充。如何更好的做到商业和地产真正的有机结合呢？关系到一个城市商业地产的成败与得失。在第一场论坛当中，四位嘉宾从各个角度解析了山东商业地产的历史与现状。我们马上进入论坛的第二个环节。

主持人吕阳：第二个环节的关健词是“商业与地产”。

2008山东商业地产高峰论坛第二环节

参与第二个环节讨论的嘉宾有程道平教授，深圳市富智商业地产有限公司、济南嘉汇地产项目侯尚玉营销副总监，以及毛家饭店总经理孙继海先生。

主持人王珺珺：有请四位嘉宾前台就座。

山东师范大学房地产系主任 程道平教授

主持人王珺珺：程教授，在城市这几年发展当中，您认为商业与地产应该怎样结合？其中商业与地产的结合当中您感觉还存在哪些比较难以避免的问题呢？

程道平：很高兴参加今天这样一个很有意义的论坛活动。商业地产如果是在房地产这个范畴，显然商业地产比其它尤其是比住宅地产在开发经营的过程中难度要复杂。因此它的风险也大，当然高风险高收益。商业地产发展到今天，尤其在山东，就省城济南的情况来看，商业和地产的结合、融合，我个人可以总结有这样几种模式。

一种是投资者和业主合为一体的模式。比如说银座这个商业地产在商业集团当中，有长期运营商业的经验，逐步树立起了品牌，所以它的投资开发与后期运营是一体化的。目前来看，在山东各地实践是比较成功的。这是一体化模式。

第二种模式是定单式招商的模式，比如说我们刚才提到的沃尔玛，沃尔玛模式，在前期定单式招商当中，也能做得比较好。

再一种模式，就是市场的升级模式。就是原来有市场发展的基础，甚至有一定的历史传统，由于城市发展的需要，功能升级的需要，要重新再打造市场，可以是在原址，也可以迁址，使它的经营场所和品位升级，丰富它的功能。这种市场升级模式，比如说济南的海鲜大市场，它原来就是海鲜市场经营业户的模式。还有七里铺的市场，也是经营的升级，从目前的市场情况来看，也是比较成功的。

第四种模式，可以作为其他模式。作为商业地产的开发商，在黄金地段依托好的街区地段，感觉招商风险比较小，因此就大胆决策选址，开工干起来，随后再陆续招商，这在以前的做法当中也有很多。

这是几种已经存在的模式。从它结合的效果来看，有的是比较好的，但是也有的增加了风险，后期招商经营的后果也不尽人意。所以这期间，就有很多值得在商业地产的开发经营问题上持续探讨，每个城市甚至不同城市的区位，都有它的特殊性。在研究选址和设计经营业态的时候，很重要、很关键的一点，我认为就是要分析市场需求，要正确进行市场的定位，这是目前我感觉到的一些特点。

主持人吕阳：感谢程教授。侯总，您作为商业地产的开发企业，对商业与地产怎么样才能有机融合，请您谈一下自己的看法。

侯尚玉：我们深圳富智机构，是为商业地产服务的，根据我们多年的经验，我谈一下我们自己的看法。

我们在两个方面为开发商服务，首先我们是采取了新的招商管理模式，我们叫做执行顾问，这个就有区别于传统的委托代理。就是说，由供应商委派几个高级的商业顾问，代表开发商招商员进行现场招商。这个好处跟传统的招商模式相比，有可控性，因为它可以现场操控，避免了原来招商管理完全不知情的情况。顾问公司招到什么程度？你不知道，你只知道他完成了多少份额，收了多少钱，至于招商的结构符不符合要求，完全不知情。

第二，顾问结构和招商机构可以互相监督，避免了很多中间环节，促进商铺签约速度，招商的速度也比较高。从我们进入济南嘉汇家居博览中心的情况来看，我们的招商率比以前高了有将近20个百分点。

第三，这个新的模式为开发商节约了大量的成本，传统的招商代理基本上是一个月平均出租的1.5倍左右。新的经营模式，开发商只占传统模式的五分之一。可能一个项目下来，比如说4万平方，在济南将近500、600万，这也是一个相当可观的成绩。

第四，这样合作，也为开发商培养了一批人才。传统模式，顾问公司的人代理全部是顾问方的，跟甲方基本上没有什么关系。目前我们甲方的招商员全程参与，不管是经验、知识还是实操方面都提供了经验，为以后的运营业打下了基础。

第五，银座的郑总和海鲜大市场的杨总都说过了，我们也是给甲方提一个全新的建议。这种经营模式，刚才教授也说了一下，我们可以定位为第五代的经营模式吧，这种说法不知道恰不恰当。这种模式最基本的原则就是地产商和商铺风险共担。怎么个共担法呢？我们的商铺不是转租出去的形式，也不是产权卖出去的形式，我们作为地产商有能力和商户一起做大这个地方，是强强联合。我们家居店是联合的形式，包括周边的酒店，也有利润分成的模式。这样开发商和租户的利益就捆绑在一起，共同进退，就把这个市场共同做好。不像以前的传统模式，开发商把楼卖完，生意不好的时候，租户亏了。生意好的时候，开发商就涨租，到最后还是租户亏了。我们就避免这种模式，我也不知道今天这个第五代模式比喻得恰不恰当，谢谢。

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