戴德梁行高级经理李奎：07年别墅市场分析报告

李奎：在这个日子里先祝在座的美女节日快乐。然后我们现在开始进入07年别墅市场的一个回顾，首先我们在讨论这个市场之前，我们先把别墅的定义做一个DTZ的定义，在我们内部我们对于别墅有两个口径和一个定义，首先是别墅狭义的定义，在我们这边认为别墅是指一个独栋的别墅，这种产品应该比较强调于每一个住宅都有一个私家的花园，而把非独栋的这种别墅归为另外一种。实际上在06年国家停止审批别墅用地之后，独栋别墅的市场的稀缺性是越来越大了，所以对于这种产品我们感觉就是说一个是量比较小，第二个就是价值比较大。在独栋别墅里面我们可能在市面上所供应的产品还不是最顶端的，在高端的人群里面往往是自己建别墅，据我们了解重庆的一些企业主他们往往是自己购置土地，比如说宗申，比如说隆鑫他们这种企业主他们都是自己购置50亩-60亩的土地自己修建这种别墅群体，然后用于自己的居住，也用于自己一个企业商务活动的一种交流。我们在市面上我们能够看到的这种独栋别墅实际上在别墅的产品里面也并不是属于一种最高端的产品，它供应的群体也并不是金字塔尖的人物。市面上的独栋别墅楼盘，纯独栋的楼盘有一些，比如龙湖的香樟林、保利高尔夫、保利小泉就是这一些纯独栋的别墅楼盘。第二个广义的别墅就是现在市面上别墅的一个主力，就是连排、三拼、叠拼这种低密度的住宅，他们这种能称之为别墅可能具有别墅的一些特点，比如也有一些私家花园，但是这个私家花园并不是独栋别墅的那一种，就是围绕别墅的一种私家花园，它可能只是一个屋顶，具有私家花园的一个概念。而这个部分的别墅也恰恰就是我们现在在市场上别墅市场的一个主体，它在产品的形态上丰富多彩，从建筑形态上也有很多的创新，往往也是我们在别墅营销里面可能是大家接触得最多的一种。我们下面也有差不多列举了30几个独栋别墅、连排别墅、叠拼别墅混合的一些楼盘的名字，比如锦绣山庄，比如庆隆的高尔夫，比如中海北滨1号。独栋往往成为一个别墅楼盘树立形象的标志，量其实很小，而通过低密度住宅的方式去获得政府规划报建的一个审批，也获取最快现金流的回笼。

下面这个表是我们从06年7月-07年12月成交的一个统计，统计的口径就是按照广义别墅的口径来统计的，从成交的金额和面积和单价做了一个统计，从这个表上可以比较清楚的看到重庆别墅市场在去年的走势。在去年2月应该是一个销售的低谷，但是随着大家众所周知的5、6月份房市的爆发，销售面积迅速的提高，最高能达到8月一个月别墅市场能销售到6.35个亿，随着销售量把存量的房源消化以后，供应的房源迅速降低，成交的总金额也因为房源的减少而降低，最后到了11月由于房源的降低又跌到了低谷，仅仅达到了6100万人民币。到了12月份因为有了一些高端楼盘比如中海北滨1号的开盘成交的总金额又有所上升。从这个表上我们大概看得出来这两年市场的淡旺季的特点，从06年和07年来看，7月往往是当年销售的一个旺季，而2月和11月往往是当年的一个淡季，从这个特点来讲，08年我们预计08年的销售旺季会在7月会有一个比较高的成交量。重庆的一个别墅的热点应该是重庆五大板块里面的北部板块、西部板块和东部板块，集中了重庆现在目前最主要的一个别墅楼盘。

08年我们大概有几点看法，仅供大家交流。一个是独栋别墅因为资源毕竟已经日益稀缺了，土地的价值已经很大，目前来看目标客户群实际上对于别墅的价格并不是很敏感，可以说国家的宏观调控对于独栋别墅的销售和购买应该是不会有太大的影响。第二点就是非独栋别墅应该是目前重庆别墅市场的一个营销的主力，第三就是独栋别墅我们初步的看在重庆的话价格应该是在建筑面积12000元每平方米以上。随着新技术，新建材的应用，08年别墅在品质的打造上应该达到一个更高的态度，总体来讲我们对08年的别墅市场还是报一个比较乐观的预期。今天一个简单的汇报就到这里，谢谢大家。

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