老牌外资基金：楼市将触底反弹 伺机回流抄底

国内VS外资：

处于高速成长期的中国楼市“百折不回”，机会太多、回报太丰，让老外们很难不动心，而且本土开发商对资金的饥渴显然有增无减，“里应外合”的冲动更无从抑止。相信围绕海外热钱的“渗透与反渗透”之争，仍然是2008年中国政府有关部门的重要课题。

“我们估计中国房地产市场将在2008年1月份基本见底，一季度将可以实现反弹。”某老牌外资基金深圳代表处一位不愿具名的负责人日前对记者表示。

据其透露，他们目前正在珠三角主要城市物色商铺资源作为储备，等待时机入市抄底。但他拒绝谈及计划中的具体投资金额。

这位负责人称，2007年上半年该基金还在操作一些项目投资，年中前后，美国总部下发通知，其房地产基金暂停了对中国房地产市场的投资，相信主要是受到中国政府宏观调控影响，有意规避政策风险。

2007年3月，商务部发布《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》，严格限制外商投资房地产，已给外资基金出示“黄牌”。9月27日，央行、银监会共同发布通知，提高贷款购买第二套或以上住房人士的最低首付款比例至四成，此后深圳等一线城市房价开始跳水。

“当房价与原水平相比下降3成左右时，将对金融体系造成打击，因为银行贷款通常是7成。”上述外资基金代表称，“目前深圳房价普遍下降已达2成，所以我们相信是反弹的时候了。”

除了对房价走势的预判外，这位负责人还表示，2008年一季度美国次级债造成的影响可能告一段落，这将有助于国内房企继续到海外融资，一定程度上缓解国内房地产市场的低迷状况。

“2007年上半年楼市形势大好的时候，有国内地产商通过我们的支持建立海外基金进行融资。”他透露说。照他的说法，此类融资所需条件是地产商手头持有不错的项目，以此向国外投资者进行私募，再将募集资金投资于国内开发，地产商的融资成本大约是实际融资额的1%。

但在美国次级债危机及国内宏观调控的双重冲击下，2007年下半年此类融资行动全面受阻。例如一家北京房地产公司已通过此种方式融资人民币2亿元，但一时间找不到合适的托管银行，导致钱一直无法动用。不过据说2008年1月份后，这种情况将有所改观，国内地产商的资金困难状况也有望好转。

尽管审慎乐观，上述外资基金代表还是担心，虽然海外投资者长期看好中国房地产市场，但短期内对宏观调控的风向和力度仍有疑虑，“私募基金融资的难度，将比2007年上半年要大”。

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