平静与喧嚣共存:2007年全国地价整体状况述评

精彩推荐： 楼市观望情绪浓厚 北京、深圳、重庆楼市各不同 万科集团董事会主席建议三四年后再买房 楼市10大“冒牌天神” 冒牌明星也能代言楼盘？ 地产商称梦想楼市拐点注定失望:"拐"不等于"跌" 不法商人金钱开道 安徽50名官员栽在"土地"上>>>更多地产资讯

2007年中国的土地市场，平静与喧嚣并存。平静中，规范与秩序进一步完善、健全；喧嚣中，地价持续攀升，并在工业用地方面颇有“令人瞩目”之举。其实，不论是快速上涨还是小幅波动，对土地价格的解读绝对不是简单的数字比较，而需要鉴别与分析。

年度地价基本状况

根据全国城市地价动态监测的数据显示，2007年，全国重点城市反映出的地价整体水平持续趋高且变化速度普遍快于2006年同期水平；长江三角洲、珠江三角洲等重点区域的表现则各有不同，具体情况如下：全国主要城市地价整体走势：持续上升，居住和工业地价增幅高于商业地价截至第三季度，全国主要城市综合地价总体水平为1653元／平方米，2007年第一到第三季度全国主要城市地价总体环比增长率水平为7%，与2006年第一到第三季度同期相比，增幅上升4.39个百分点；商业、居住、工业地价环比增长率分别为5.13%、8.14%、8.18%，与2006年第一到第三季度同期增长率相比分别上升2.68、4.92、6.05个百分点，并已分别超过了2006年全年各类用地的地价增长率。其中，第三季度的地价总体增速最为显著，与同年第二季度的环比增长率达到3.59%，与2006年同期相比，增幅同比上升2.49个百分点。就居住用地价格而言，2007年第三季度环比增幅最大，达到4.88%；就工业用地而言，增幅最高值出现在2007年第一季度，受工业用地最低价出让政策的“强力拉升”效果影响，第一季度工业地价增幅首次高于商业、居住用地同期增幅，达到4.70%；与居住和工业相比，2007年的各季度商业地价可算是“不温不火”的小幅上涨，但也明显快于2006年水平。

典型区域地价状况及其特征：京津地区增幅高于其他重点地区

截至第三季度，长江三角洲、珠江三角洲、京津地区平均地价水平分别为3775元／平方米、2414元／平方米和3041元／平方米。第三季度与2007年第二季度比，增长率分别为1.54%、2.02%和5.78%。第三季度与2006年第三季度同期相比，长三角、京津地区同比增长分别为1.31、5.05个百分点，珠三角地区同比下降0.81个百分点。分用途而言，三个重点区域居住用地增幅均高于商业、工业用地增幅，其中长江三角洲地区商业、居住、工业用地第三季度增幅分别为1.51％、2.07％和0.33％，珠江三角洲地区为2.09％、2.42％和0.94％，京津地区为5.38％、6.83％和4.12％。京津地区受北京市房地产市场拉动，三类用途地价增幅均高于长三角和珠三角地区。

地价曲线背后的热点与争论

市场新政下的工业地价——经济、资源与民生三者间的统筹如上所述，2007年，工业地价划出了“不平凡的增长曲线”，其原因不是市场的无形之手，更多在于政策的强势之手。2006年底，国土资源部下发了《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》，于是，自2007年1月1日起，工业用地出让有了“价格红线”；紧接着，国土资源部、监察部联合发布《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》，将2007年6年30日作为处理工业用地出让遗留情况的最后期限，在政策上成为工业用地的协议出让的“时间红线”。出让方式与出让价格的双重限定为本年度工业地价的“不凡表现”奠定了基础。仅到2007年9月底，工业用地平均地价就上升到524元/平方米，并呈现继续上涨趋势。今年前三季度平均增长率分别为4.70%、1.53％和1.81%，累计增长率超过8%。其中，除了第一季度，由于最低价标准初步实施的政策因素，造成了监测价格的跨跃式补涨外，总体增幅趋于平稳，但普遍高于以往。

这与前几年工业地价季度增长率不超过1%的情况迥然不同，体现了工业用地价格正逐步趋向理性回归。但是，应当注意的是，2007年，土地新政处于实施初始阶段，一些地方的市场尚未及时跟进，于是工业用地市场上出现了三种价格的“纠缠”，即内在价值、市场价格、最低限价。其中，市场价格是市场上买卖双方达成一致的价格水平，受已往扭曲市场的延续影响，在一些地区已经形成了工业用地出让中的低价位市场、“以项目选地”的买方市场，此时的所谓“市场价格”，是一种低于成本的、非正常的价格。而最低限价则更强调了政府以价格杠杆配置稀缺的土地资源，并促进经济良性发展与产业合理布局的政策目标。一个是低价出让的工具，一个是政府调控的手段，必然造成旧的“市场价”与新的“政策价”之间存在显著差距，并偏离于其内在价值，从而为工业地价监测、评估工作带来一定技术影响。这种情况，预计在规范的工业用地市场普遍形成、具有较大的交易数量之后，可以逐步得到缓解。

同时，2007年的工业用地新政也进一步显化了地方政府与中央政府间的博弈关系。众所周知，长期以来，以低廉的工业用地招商引资，以高企的商品房用地赚款补亏的运作模式是一些地方政府经营城市的“妙方”。“价格红线”的出台，则综合了中央政府在保护稀缺资源、调控经济布局、改变供地结构等方面的多种意图。笔者认为，就本质而言，工业用地价格变化背后，体现的是政府在经济、资源与民生三者间的平衡与选择。事实上，不论中央政府还是地方政府，都知道工业用地价格在经济发展中的“微妙”作用，也知道土地资源稀缺与耕地流失的严重性，更知道工业项目用地与居住等民生用地在可供数量上“此消彼长”的结构关系。如何利用好价格杠杆配合用地指标，调控三者之间的关系，恐怕不仅仅需要“精明的经济头脑”，更需要科学发展观思想的武装。

[阅读延伸]：

试验区后 重庆地价猛涨700%-1000%

2007年6月18日，这是被重庆载入历史的一天，同时也是重庆房地产发生历史性转变的一天，自此后，重庆房价遭遇了有史以来幅度最大的“腾飞”，而作为房价最重要的组成部分的地价自然也“高歌猛进”，据重庆容磁房地产经纪有限公司在结合重庆是年鉴、重庆交响房地产研究机构、重庆市国土局所公布的数据、重庆市房地产交易中心后得出数据显示，618后，重庆地价猛涨700%-1000%。……

我国70个大中城市地价 前3季度平均上涨12.8%

全国工商联房地产商会15日在福州公布的《2007年3季度中国房地产市场报告》显示，今年以来，我国70个大中城市土地交易价格上涨较快，前3季度平均上涨12.8%，涨幅呈现逐步增加的态势。……

特别推荐

• 更多>>