卖家户口赖着不迁 购买二手房莫忘记做户籍约定

买房人一个疏忽，户籍迁移就可能成为二手房交易过程中最大的“绊脚石”。由于户籍管理属于公安部门的行政管理，法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中户籍迁移的诉讼案件，因此买房人虽然名义上取得了房屋的产权，但户口“阴影”却挥之不去。

实例：迁入户口卡壳

俞先生向张先生购下广中路一套商品房，依约办理过户手续。当俞先生向房屋所在地的派出所办理户口迁移手续时得知，该房屋已有张先生和其女儿的户口。在原户口未迁出前，俞先生不得办理迁入手续。俞先生立即通知张先生将户口迁出，但张先生却称自己因经济紧张才卖房屋，目前租房居住，户口无处可迁。俞先生决定拿起法律武器维护自己的权益，向法院提起诉讼，请求判令张先生在一定期限内迁出房屋内所有户口。

结果出乎意料。法院认为，户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围，驳回了俞先生的请求。

点评：户籍影响入学

随着户籍改革制度的推进，户口将不再那么重要。但在现阶段，户口仍然是影响入学、就业、社会保障等方面的重要因素。

在一些升学率高、声誉较好的学校附近，甚至出现了炙手可热的“学区房”。父母之所以在此购房，就是为了将孩子的户口迁入，从而敲开好学校的大门。如果因为前房东的户口无法迁走而影响了孩子户口的迁入，学区房就成了摆设，父母也就“竹篮打水一场空”。

解决：给户口做约定

在购买二手房时，要特别留意该房内原有的户口问题。上海荣业律师事务所郭韧律师提出如下建议。

首先要对原有户口的迁出期限、地点作出详细约定，使之具有可操作性，以免因为约定不明确或过于笼统而给卖方留下托辞。其次，应当就户口迁入问题约定明确的违约责任，以确保纠纷发生后能够获得相应的经济补偿。甚至可以将户口迁出作为解除合同的条件。再次，就户口迁移发生纠纷后，无需向法院起诉，应当持房屋买卖合同、房屋产权证直接向户籍管理部门即公安局提出申请，由公安部门责令出卖人限期迁出。

目前，单纯就户口迁移问题向人民法院起诉的，人民法院一般不予受理或驳回起诉，但可以就户口迁移问题起诉要求出卖人承担违约责任或解除合同。

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