房地产调控与宏观调控的矛盾与出路

■宏观调控的目标和手段与控制房价之间的矛盾日益激化，化解途径是加速住房体制改革；

■个人投资住房占比已达95%，其投资行为主要关注价格走势，因此市场调控也必须以房价为中心。

自2005年以来，中国政府出台了“国八条”、“国六条”等一系列调控房地产的政策，但房地产市场却出现了“越调越涨，越调越高”的现象，不仅令老百姓无所适从，也让宏观决策当局颇感困惑和尴尬。正确认识这一现象，不仅关系到房地产市场的健康发展，也关系到今后的宏观决策。

房价与房地产投资规模

房地产一直是宏观决策的重点之一。1998年，亚洲金融危机之后中国面临通货紧缩。为了刺激国内消费，政府首先想到的是刺激国内的住房消费。其方法是通过住房制度市场化和货币化的改革来刺激住房需求，进一步带动房地产投资的增长，从而带动宏观经济摆脱通货紧缩的泥潭。同样，2003年以后，当国内经济出现过热的苗头时，也首先拿房地产行业开刀。2003年6月出台的央行121 号文件是这一轮房地产调控和宏观经济调控的开篇之作。

然而一直以来，中国宏观调控部门主要关注的是投资增长速度指标，对房地产行业的调控，也主要关注其对固定资产投资的影响，而很少关注房地产的价格波动。例如，最近几年的调控手段一直强调控制“两个闸门”，即希望通过控制信贷和土地这两个闸门来控制投资的增长速度。这种做法在计划经济时代是可行的，因为那时没有房地产市场，也没有房地产价格(实际价格被处于严格管制状态)，决定经济的最主要力量是计划“指标”，而不是市场“价格”。

将目前的房地产市场和10年前的房地产市场进行对比，我们可以看出，最大的不同是购买主体发生了根本性变化。1998年之前，买房的主体是“单位”，个人购房所占比重只有30%左右。而“单位”主要是国有的，中央只需一道指令，就可以很快将房地产的供给和需求都压缩下来。因此，价格并不重要，决策者只要关注投资规模就可以了。

而10年后的今天，买房者主要为个人，个人购房所占比例已超过95%。个人投资的行为主要关注价格走势，中央的行政指令无法直接改变个人的投资行为。因此，今天的市场调控必须以房价为中心，否则不会有好效果。

在市场十分发达的今天，如果仍然沿用计划经济的调控手段，必然会出现问题。

首先，当政府控制两个“闸门”时，市场会预期供给减少，于是房价上涨，尤其是在地产商的煽动下，房价上涨的预期被进一步强化。而房价上涨，又会刺激地产类公司的利润大幅度增加，在利润的驱动下，地产公司会冲破重重阻力(其中，有正常的手段，如提高土地价格，使地方政府想方设法突破中央的调控计划；不正常的手段主要是行贿)，扩大房地产建设规模。结果是，房地产投资增长速度无法得到遏制，依然处在比较高的状态。房地产投资增长速度在2005年底一度在20%左右，但2007年6月又回升到了28%。这个过程，实际上反映出市场力量战胜了行政力量。

在市场力量中，地产类上市公司扮演着重要角色。

首先，地产类上市公司通过资本市场扩大融资。截至2007年8月底，中国地产类上市公司共98家，总市值达1万多亿元，这些公司可以凭借资本市场的力量，高价从股票市场融资，然后到地产 市场高价拿地。以万科为例，2005年通过股票市场融资20亿元，2006年融资42亿元，2007年万科融资100亿元的计划已经完成。

这些资金很快成为地产市场的买家。从公告看，仅2007年4月到6月间，万科就增加了7块土地储备。

其次，股票市场的投资者积极支持房地产类上市公司再融资。这是因为，地产类上市公司融资之后都会积极增加土地储备，这就为投资者创造了良好的盈利预期，推动股价大涨。既然购置土地被市场视为“利好”，那么，上市公司必然会倾向于高价拿地，造成地产市场的行情不断看涨，从而刺激房价不断上涨。

再次，地产类公司的股价和市盈率呈现双高。从股票市场的表现看，房地产类公司的股价上涨远远领先于指数。截至2007年8月末，房地产类上市公司的上涨幅度在所有行业中排第一位，98家房地产类上市公司的平均市盈率超过了90倍。对于房地产类上市公司来说，高市盈率和高股价就意味着低融资成本。于是，在目前的市场背景下，房地产类上市公司的融资冲动空前高涨。2007年前8个月，房地产类上市公司已经公布的融资计划就超过了1000亿元。这1000多亿元的廉价资本，将成为土地市场强劲的竞争者，成为推高房价不可或缺的力量。

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