一线城市变化扑朔迷离 房价上涨趋势已不可持续?

近来，上海、北京、深圳等一线楼市的变化似乎有点扑朔迷离。但是，越来越多的证据表明，房价上涨趋势已经变得不可持续，主要原因在于市场预期出现了逆转。

近几年来，市场供不应求的背后隐藏着大量投资性需求，而隐藏在投资性需求背后的最大动因则是预期。当投资者预期房价上涨、房产投资收益会增加时，便会形成即期的购房需求，而这种需求反过来就成为推动房价上涨的真实动力。这正是这几年房价缘何大涨的内在逻辑之一。

宏观调控政策是对预期施加影响的重要变量。但是，反思“24号文”之前的所有宏观调控政策，其核心是供给导向的，旨在通过增加市场供应量来调节供求、平抑房价。但是，在住房按揭制度的支持下，很多远期自住住房需求都改为了即期需求，而在央行、银监会359号文出台之前，投资性需求也有着非常“便捷”的信贷政策支持，两股力量合起来，让新的住房供应对抑制房价上涨仍然显得“力不从心”。

对楼市无能为力的政策与不断加强的预期，使房价涨幅连续几年远远高于GDP的增长率，更高于居民的收入增长率。在迅速发展的房地产业和不断加快的城市化进程背后，是改革开放近30年来，国民财富分配与再分配的革命性调整：新兴的富裕阶层最先在市场上实现了自住房的市场化，同时也是近年来投资性住房需求的主体，而近几年房价的高涨使他们从房产的投资中获益颇丰；与之相比，广大中低收入家庭群体由于受到收入增长水平的限制，对中国住房体制与住房产业发展的反应自然会“慢一拍”，其中的一部分中低收入家庭进入楼市，尤如股市中的跟进者一样，被高企的房价套牢，而更多的中低收入家庭，面对日渐高企的房价，只能“望房兴叹”。因为，市场从来都是只认有购买力的“需求”而不认无购买力的“需要”。

“24号文”与央行359号的出台，标志着房地产宏观调控方向的转变。

“24号文”将中低收入家庭住房困难问题上升到了民生与“公共服务”的政府职能高度。政策的中70%的土地供应指向包括中低收入家庭在内的保障性住房建设将重新划分目前的房市格局：一类是70%的民生性、政策性的住房，它们的价格会受到政策的限制；剩下30%的住房供应将充分发挥市场的自主调节功能。由此，相对于70%的政策性住房来说，30%的市场性住房会大大抑制投资性住房需求，因为投资性购房者很难在市场上找到“下家”，市场性住房的投资增值功能必将被大大削弱。此外，央行的359号文增加了投资性购房的融资成本，也将抑制住房投资性需求在市场上的实现。这一需求管理型宏观调控政策将会对市场产生极大的激励，从而改变市场的预期，弥补以往政策中的不足。

事实上，上海、深圳、广州等一线城市目前的市场状况正好反映出宏观调控新政策所带来的影响，相信随着政策的进一步落实，投资者对楼市的预期会进一步改变，从而减少住房市场的需求，特别是投资性需求，缓解住房市场的供求矛盾，让房价的“表现”更加理性。

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