长达17年勉强赚回商铺钱 谨慎投资社区商铺

郑州市房地产行业组织的一项对郑州社区商业进行“体检”的调查报告显示：社区商铺投资回报率越来越低，已严重背离了投资者的心理预期。

六大问题缠绕社区商业

在郑州市一些社区，商铺大量积压，卖价有的还不如住宅高，有的社区商铺售出后，很长时间租不出去。

上周日，记者逛了郑州一些社区，在航海路上一家已建成三年的社区，临路的门面房还空着，上面有业主贴上的“转让”、“出租”手机号，还有门上打着“急售”21万元的字样。一位卖水果日用品的生意人介绍说，因为社区内入住的业主不多，这儿店铺生意不好。

在郑东新区某打着国际化的高档楼盘，当年临街底商被抢购一空，现在90%空置着，只有两家小饭店和小卖铺在营业，现状与当年的国际化牌子大相径庭。

距此不远某楼盘的商铺也多数空置，该公司一位策划人员说，因为入住率不高，商铺面积又较大，面临销售困境，随着入住率的提高，商铺销售会有所好转。商铺应该看远景，毕竟人气是商业的保障。

日前，市民周先生打进本报热线，诉说他在投资商铺过程中遇到的困惑，去年，因为某新小区店面价格不高，他购买了三间，耗资100余万元。他原以为能得到不菲回报，没想到社区入住率较低，店面至今还闲置着，不管是出售还是出租都有难度。像周先生这样，市场培育期被迫延长，时间成本、资金成本等损失不可估量。除投资回报期较长、市场培育时间延长等问题不容忽视外，郑州社区商业还有哪些“疾病”呢？

记者采访发现，目前社区商业存在几大问题。一是社区商业地产规模偏大，只要有道路就规划有商铺，建筑形态也从一层发展到两层、三层，使供应量超过了市场的可接纳能力。二是开发商普遍缺乏统一管理，多是按照开发住宅的思维模式进行开发建设，对社区商业部分没有系统地规划、设计、经营，一卖了之，缺乏对商业地产长期持有的信心和资金实力。三是“底商”建筑普遍存在缺陷，不能满足经营者的需求，而改造的难度很大。四是一些开发商只求快速销售与招商，没有对经营业态进行合理组合，配套规划也相对缺乏，特别反映在停车问题上。

投资回报期长达17年

据新视野房地产工作室调查报告显示，即便商铺投资出现出租难、回报率低的情况，社区商铺仍然被许多投资者看好。

《报告》显示：47.4%的被访投资者预计，社区商铺的投资回报期在10～15年，即投资者认为社区商铺的年投资回报率在7%～10%。

据调查问卷统计表明，被访投资者的购铺面积的众数（一组数据中出现次数最多的数据）为100平方米，单价的众数为11272元/平方米，进而得到投资额为112.72万元。而现时租金价格的众数为55元/平方米/月，按众数计算出100平方米的社区商铺年租金为66000元，年投资回报率为5.9%，投资回报期在17年左右，低于被访投资者的预期。需要注意的是，此计算未加入商铺未来的升值与投资者的利息损失。

被访投资者的现时租金50～70元/平方米/月的比例占到了50%，而投资者期望的租金水平在70～90元/平方米/月，占到47.1%，还有5.9%的投资者期望租金能在90元/平方米/月以上，但在被访投资者的现时租金中却无一例。

从社区商铺年租金与购置价格的对比看，目前商铺的出租价格平均为55元/平方米/月，则年租金为660元/平方米，按照商铺年租金与购置价格的正常比价1：10计算，其销售价格为6600元/平方米，而投资者购置价格的众数则为11272元/平方米，高于正常比价0.7倍。

特别推荐

• 更多>>