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主持人：刚才程教授也说了，济南的房地产方面存在很多问题，比如说野楼盘，比如说房价上涨，用您的话就是“杠不赛咧”，用您的话来讲，从您观点来说，怎么办？怎么把它变得“杠赛咧”。

程道平：这个问题很有挑战性。从整个房地产市场来讲，国家先是控制投资过热，防范进入风险，后来到去年开始重点专项稳定商品房房价，尤其是商品住宅的房价，来促进社会和谐。从政策走向来看，地方房地产市场，它不是孤立的，受国家宏观调控政策的影响比较大，因为这个市场不是自由市场，它是房地产的开发在土地供应市场的上游环节是由政府出让的，因为政府干预的作用比较大，从中央政府的调控政策走向来看，那么现在已经意识到前两年的调控政策，并没有及时的奏效，甚至房价涨得更快了，这是上层出乎预料的。当然这其中存在着政策不配套的问题。

现在中央政策的走向是重点转向了督促地方政府加快住房保障产品的建设。就是保障性住宅要加快报建设步伐，尤其是要发展廉租房。从十七大报告当中也提到了廉租房，没再明确提经济适用房，这里面根据近两年学术界的研究、争论，逐渐也转化为官方的政策走向。所以现在保障性住宅要加快发展，作为政府的一个提供公共服务的基本职能，不能长期空缺。因为从98年房改之后，把住宅推向了市场，政府提供住房保障的职能和义务被弱化了，但长期积累快10年了，欠帐很多，所以现在需要政府抓紧补课。这样对于地方，包括济南房地产市场来说，那就会起到积极的作用。虽然说不能马上提供大量产品，但是经过一两年的启动之后，陆续济南的廉租房和经济适用房，都会有明显的发展，政府必须制定相应的发展计划，来推进这个事。所以它就对济南的房地产市场的健康发展会有积极意义，就是对中偏低收入的这样家庭解决住房问题，缓解了压力。所以政府保障这一块儿，政府的住房保障是非常重要的，它对房地产市场的健康发展，可以缓解很多矛盾。在这样的前提下，就可以让商品住宅的开发经营，可以放开脚步。房价的调控也没有那么大的事、没有那么大的压力了。因此理想的状态应该是商品住宅的房价顺其自然，住房保障的产品加快增加，使高收入和低收入的人各得其所、各有选择。

根据我们山师房地产研究中心做的一些研究，借此机会可以给政府提供这样几个观点，供各界参考。加快住房保障，需要政府再进一步增加力度，从组织建设上，我们是建议成立地方政府的住房保障局，来统一促进住房保障产品的建设，把分散在原来几个部门当中涉及住房保障建设的职能，集中在一起，集中火力推进。再一个就是从住房保障发展筹集资金的角度，最好是能够成立住房保障发展基金，有相应的基金管理中心，作为政府的事业编制来筹集资金。资金来源可以吸收，譬如说政府要资助一部分，包括上级政府，从中央政府到上级政府都应该资助一部分资金，来推动地方政府的住房保障建设。当然还有其他的，土地出让金的10%国家规定必须留出来，还有公积金的收益，也可以接受社会捐款，来统一抓融资及还有其它相应的一些措施。

然后对商品房的市场，应该加快市场供应，当然各城市的市场不一样。就济南市当前的市场来说，是受到了新的城市规划还没有被国务院批复的限制，在空间发展上放不开手脚。当然我想这个批复也不会拖太久，早晚要批复，批复回来之后会有更大的发展空间。就目前的发展框架下，要尽快的增加商品住宅的，尤其是普通商品房住宅的有效的供应。采取更科学合理的开发模式，尤其是对于有价值的大盘区域，要加强策划，整体做好前期的策划和规划工作。然后可以分割、分块儿进行招拍挂，尽快把土地提供出来。这样可以让多家开商同时启动一个大盘，这样可以缩短大盘的开发周期，加快市场提供商品房的供应，先谈这些吧。

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