直播：蟠龙山水现代人居生活环境价值高峰论坛

主持人：好的，谢谢。郭松海是来自我们济南的一个非常知名的教授，同时对房地产也非常有研究。刚才吴教授也提到了房地产研究中的一些问题，郭教授能不能说一下我们济南的别墅现状是怎样的？存在什么样的问题？

郭松海教授

郭松海：尊敬的各位贵宾，各位专家，对济南的别墅，我了解得不多。虽然说长期居住在济南、生活在济南，但是济南的别墅项目本来就不多，我记得最早的是南边一个金宫山庄，后来开发的一个加州花园，再就是北边的国科高尔夫，现在咱们开发的“蟠龙山水”，济南市的别墅项目是很有限的。和咱们国家的特大城市，北京、上海乃至青岛，差距是很大很大的。最近我们政协考察，我在青岛住了一个星期，青岛从奥帆中心到市中心去，石老人一带全都是一些别墅区，大片。所以咱们济南市别墅开发的规模是比较少的，从类别、到环境设施，跟特大城市都有一些差距。从价位来讲，济南的价位也比较低。高价的话，市中心的、千佛山周边的一些零星的小别墅，大概能卖到1万6左右，其他远郊近郊的别墅大概在4000到6000块钱左右。你像北京、上海的别墅一套别墅几千万，价位差距相当相当大。为什么会这样？好像是我们济南市场需求比较封闭性，外地人到济南买别墅可能是很少的，也就是周边这些市场。你像北京、上海、青岛它这个别墅市场是面向全国甚至是面向世界的。大量的外国企业、驻京的机构，他买别墅居住或者投资。还有租赁市场，买来以后租赁，所以这个市场可能相去甚远。

我们国家土地政策出来以后，03年国资委的政策出来以后，不再批别墅用地了，对别墅也做了一定的定义，独门独院的就叫做别墅。这个别墅也成为了一个稀缺资源了，所以我们济南的别墅还是有很大的市场空间的，虽然市场比较狭窄一些。但是济南市的周边地方还是有需求的，你像民营企业家、企业主管、体育界的知名人士。我知道的一些体育界知名人士，他们不买别墅的话，就买周边农村的农家院落的也是很多的。我就谈这些。

主持人：好的，谢谢，刚才我们谈的是济南市的别墅现状，司马铨教授是来自上海的，我们现在请他谈一下上海的别墅现状。

司马铨：上海的别墅发展的势头是突飞猛进，你在下面看不见，你要从飞机上往下一看那不得了，遍地，城郊遍地都是城市，别墅最多的就是西南方向，虹桥机场往西南，往淞江方向，那个量我都怀疑这么许多别墅谁去买。刚才郭教授讲到了，上海面向的客户对象也不一样。总的来讲，上海是有这么几个发展过程的。早期的发展，因为大量都是在比较郊区，郊区地段的发展比较迅速，那个郊区就是比较远。刚才讲了，别墅首先要引人来买的话，最好是有山有水。你这个平地上面造个别墅，你搞得再漂亮，不吸引人。第一阶段呢，一个就是比较远，捡比较好山好水的地方，特别是上海市，山没有、水有，水边湖边。再一个就是农村，农村有的是土地，他赶快造别墅出来。在那个阶段，凭良心说，那个别墅大量都是农民式别墅。房地产造得多，赚得多。所以造到现在，大量的在高速公路旁边的，有大量的现在还没有人买。在造的初期的时候，说这个别墅比较差、品质比较差，缺房子的人你是买不起的，有钱的人不想买它，是这么一个阶段，是初级阶段。

到了中期呢，逐渐逐渐就是在城市中间，因为在行政规划也变得比较宽松，在接近城市地段，叫近郊地段发展起来。这个时候实际上中期注意改善内部生态环境、外部生态环境，内部环境很重视改善，房屋质量也上来了。总得来讲还是处于一个第二阶段，中级阶段，大量有这些楼盘，房价也不是太高，有一点钱的可以买得起，照现在的观点看起来，这是品质上还是属于是中档品。大概是90年代末期到新世纪阶段，那就不一样了，普遍的特点就是造一些品质比较好，内部环境精益求精，在这个方面。你这个别墅要有比较明显的特点，在观念上来讲，别墅还是一个洋的东西，尽管我刚才讲的普遍意义上讲就是独门独院，农民小房子也算是。但是在大城市来引，人们的思想还是追求比较洋风的。在风格上比较成功的，不管是北美风格还是欧洲风格，这些西班牙风格的别墅，算是比较成功，模仿起来也比较简单。

现在不一样了，现在为什么卖得价位很高了，三万几、三万六每个平方米。它是从外部环境营造好了，第一阶段不重视质量，不重视外部环境。到了外部环境基本上都能够做得非常好，就是里边的园林环境呀、地形呀、绿化，我们现在要讲究，就是什么？全装修。当然，全装修也有一个条件，就是装修队伍比较好。在这样情况下，别墅项目就是全装修的别墅，就是你买了就可以住进去。所以上海的别墅发展呢，相对来讲呢相当快，类型也比较多。甚至，大家知道到上海的话，靠海的地方，凤县，当然也是旅游区呢，也要造别墅。还有上海的萧山，也要再造别墅。现在别墅资源变成稀缺资源了，因为国家已经不再审批了，实际上上海能用的地也不是很多了。大家有机会，你到上海看一看，这个市场已经是比较成熟了，当然还是不能满足市场的需要，但是国家的政策有控制，我们必须要考虑到土地资源。当然我们讲生态了，还是要考虑节能。我们普通住的住宅也要考虑生态节能，这么大的一个别墅，更要考虑生态节能。

特别推荐

• 更多>>