直播回顾：鑫苑国际城市花园产品品质说明会(图)

为什么这么说呢？它取决于这样三个理由：第一是新都心的地位。我们说东部雄心，中国新慧谷，它有个新都心的定位，刚才说了“四心聚合”。第二个是高新区的努力，有这样一个很有效的班子在推动这个区域的发展。这和其他区域不一样，这个区域的班子运作能力还是比较强的。第三就是城市规划对于济南市未来要不要发展中央商务区，在哪里发展？没有明确的提。新一轮的城市规划没有明确提，而上一轮90年代做的城市规划，当时提出了济南的CBD，中心中央商务区是在商埠区，就是在火车站以南、人民商场、大观园发展商务区的，包括魏家庄，但是拆迁难度大，一直没有启动起来。新一轮的城市规划没有提在哪里建中心商务区，在这样的基础上，济南东部就有可能发展成为新的商务中心。因为东拓、西进，有可能成为新的发展规划。

第二大的方面我们就谈一下新都心，新都心的价值。我们看一个房地产项目，看一个项目的潜在和发展的前景，就要看这个区域的价值。新都心的潜力，首先看这个区域的价值。这个城市价值是投资的重要依据，是城市在一定时期和一定区域范围内产生各种贡献的总和。不论是投资者还是业主自己选择一个长期居住的地方，都是这个区域价值选择的结果。为什么说“住东不住西、住南不住北”这是济南的老话，这就反映了老百姓对区域价值认识不一样。城市价值是这个区域所具有的效率优势，所以我们看济南市东西南北中什么样的区位发展潜力大？首先就要看这个区域当中，它的效率发展的趋势。效率优势越大，它的价值就越大。第二个是看城市功能。城市功能是城市价值的具体体现，城市的区域价值不是一句空话，它首先是要有高级的功能来配合的，刚才我们说了“四心聚合”这些功能。因此，济南城市的高级功能将极大的提升这个区域的价值。

另外已有的产业基地，像会展业、软件业，还有总部经济基地，这样几个发展的战略，已经不仅是概念了，而且已经产生了实际的效果。齐鲁软件园，国家科技部把济南列为了三个IT产业基地之一，济南就是三个之一，国家软件基地落户济南。

以高新区现在的发展来看，还需要急补一些空缺产业。就是它现在发展潜力很大，要打造现代知识之城，就需要很多知识产业发展，有很多还是空白。从这张图中大家可以一览知识型经济的发展（如图）。再就是商贸服务业，需要这些产业的配合，这里我们也列出了一些一览表，有一般商服业，有高级商服业。目前这些商贸服务业，现有的设施是远远不够的。

第四就是房地产业的基础。房地产业是基础，房地产开发一定要先行。尤其是我们总结全国高新区的发展经验来看，在高新区当中先建写字楼是不好卖的，先建住宅好卖的。因为住宅作为居住、作为投资，两种目的都可以。事实上在济南也表现出了这样的效果。所以房地产开发，尤其是住宅类的开发，中高档的公寓住宅可以首先开发，随后可以配套跟上各类商业服务业。再一个可以配合总部经济和知识型产业的办公物业，楼宇经济，可以在住宅产业之后紧跟上。所以有愿意投资置业的朋友，这样在这个区域就有大量的机会。

由于时间有限，我就做简要的介绍，接下来我就这样三句结论性的话跟大家交流。第一，向东。济南的发展是向东，这是近十年济南的主旋律。根据济南市发展的战略构想和整体规划，“东拓西进南控北跨中疏”，东拓西进要使济南成为一个带状城市，东和西是主要方向，向东首先启动，发展的空间也最大，这是第一个结论。第二个结论，高新区是东部城区就业高地，是知识白领将来最聚集的区位，所以大家可以预测到，将来这样区域，它的社区人群是将来可以和大学园区相媲美的阶层，而且是很有活力的阶层。

第三个结论呢就是高新区的中心。高新区的中心是东部城区的繁荣旺地。这个繁荣旺地就表现在不再是过去传统观念上，高新区就是一些企业盖一些厂房，而是要发展成现代综合城区。即便是有产业，那也是以公司为主，是以在写字楼里办公为主。所以它不是被工厂厂区所包围，工厂厂区应该向外，向大东区发展。所以这个地区形式是综合服务最繁荣的发展旺地。

这是我基于去年春天调研、研究的基础上整理的一个简短的内容，在这里跟大家做介绍交流，希望大家能共同思考、观察、期待济南东部主城区的发展，也希望大家认真寻找投资置业的机会。谢谢大家！

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