直播回顾：鑫苑国际城市花园产品品质说明会(图)

主持人：同样也是非常感谢范总给我们的讲解，会议到此，我想再向大家介绍一位姗姗来迟的一位嘉宾，那么他就是山东师范大学房地产系的系主任程道平教授。程教授的此行呢，也是为我们更加详细的了解到我们鑫苑·国际城市花园在高新区这样一个城市规划，程教授也是因为整个山东省的城市规划而耽误了此次行程，让我们认识一下程教授，我们接下来专门有请程教授来为我们讲解高新区的城市设计。

程道平：各位来宾、各位朋友，非常高兴今天下午能在这里见面！鑫苑公司前几天电话约我过来给大家见面，做个交流，这样我就留出了今天下午的时间安排了。

我的题目是《济南东部主城区的发展前景》。之所以同意参加今天这样的一个会议，我主要是有两个这样理由。一个是在济南房地产市场，应该说房地产市场在不断的发展变化，有本地企业、也有外地来济开发的企业。在这多家企业当中，山东鑫苑置业公司，虽然我了解的还不够透彻，但是我感觉到，就他们公司在市场上的开发，在市场上的业绩，包括之前在其他城市的业绩，我觉得这家公司工作的风格、业绩是很务实的。从去年来到济南，到现在已经有3个盘了，我觉得他们公司比较讲究效率，产品也比较讲究品质，是一个负责任的公司，所以我愿意给这样的公司做交流。第二个理由呢，关于济南东部主城区，主要是在高新区中心区的区域。因为06年初济南高新区管委会专门委托另外一家机构聘请我做特约顾问，进行了土地运营的研究，所以对这个区域有一些体会。所以在今天这样的场合，跟大家做个交流。有一些观点，也可以拿出来。这是主要的两个理由，顺便一提，山东师大房地产系本科专业连续多年培养的学生，在行业内都比较认可，社会各界可能还有不知道的，就业形势很好，伴随着房地产行业的发展，读我们这个专业就业前景很好。

今天主要跟大家交流两个观点，一个是东部主城区，主城区将成长为济南的新都心。新都心这个概念，我看到这个横幅上已经用上了这个词。这是今年初在跟高新区管委会做高新区研究的时候提出来的一个词，提出了高新区—东部中心的概念。东部主城区是多大的概念呢？按照济南的规划，绕城高速公路这个范围内，叫济南主城区。再大包括到长清城区，向东到接近章丘的区域，这样一个规划范围内叫济南中心区、中心城。中心区当中，有个主城区，当然主城区里面要再找中心，那就是城市中心了，那个我们先不提。那就是说主城区这个范围也比较大，绕城高速公路包含的范围叫主城区。有高新区、有中心区，然后章丘孙村镇济南又划给它80平方公里的区域。所以我们高新区是从经十路向东，大概有20多平方公里。当然，我们鑫苑这个国际城市花园的位置，是在高新区主城区的地段。所以我主要谈的不是这个产品本身，而是这个区域价值，为什么它有价值。所以一个是关于济南新都心的价值问题。

第二个问题，在东部主城区范围内，简单谈四项内容。第一就是高新区强劲拉动，使这个区域成为济南市东部发展最强的区域。第二点就是大济南在这里有四心聚合，四个高级功能在这儿聚合。第三呢就是高新区有自己的发展定位，最后我觉得这是东部中心。

首先是高新区强劲拉劲。在主城区东部，主要最强有力的发展动力就是高新区的发展。全国范围内看，全国设置高新区这个决策是非常重要的，对各个城市的发展都起到了很大的拉动作用。在这个时代高新区一个是引导了我们城市发展的方向，知识经济时代，产业发展高度依赖于知识和技术要素。在这样一个区域，是一个知识阶层成长的区域，是高技术、无烟工业的，当然主要是公司了，快速成长的区域。是高技术、高知识含量的新兴产业，像各种科技、技术的研发，教育培训、咨询、法律等等各种高新产业在高新区迅速发展大。

第二个是快速城市化时代，高新区是怎么发展的呢？我们现在正好进入了快速城市化时代，通过对全国主要城市的调研，我们总结出了这样一些规律。在发展的第一个阶段，是近城起步区，就是从原来接近城区的边缘开始起步，房地产业来带动，来先导。房地产业可以开发住宅、写字楼甚至还有商铺。经过一个阶段的发展之后，高新区有了启动的资金，原始积累有了初步的积累，然后再发展近郊产业园，近郊产业园在产业上开始凸显。然后再进一步发展，我们发现了这个规律，那就是它不会仅仅停留在产业园的水平上，就不仅仅是像农民种庄稼一样种企业，而是根据快速城市化、城市不断扩大规模的一个规律，高新区在产业的基础上再发展，就要发展综合性功能，要构建商务中心，而且要构筑生活中心。这样的中心呢，有快速的产业支撑，同时又有完善的商务办公、高档生活居住的配套支持，使它能够成为高品质的、工作与生活兼容的这样的城市新区。所以在这样的区域，在某些地段会出现中央商务区。

而从济南来看，济南高新区的发展，特别是近五六年来发展速度加速，也有可能会形成商业中心。形成商业中心最可能的地段就是在工业南路的两侧、国际会展中心附近的区域。高新区的三大转变规律，第一是单一产业园向现代城区转变；第二产业结构向高精尖方向发展；第三是发展空间扩展滚动转变。

济南高新区空间拓展有一个三级跳。在90年代初，科技产业从山大路开始起步的，后来就到二环东路科技大厦附近。再后来到90年代后期，这个空间就不够用了，到了现在高新区的中心区，到了图上第二个红箭头落的地方，这就是现在高新区的中心区，有国际会展中心，有高新区管委会的办公楼，还有其他高新技术产业区的公司，这是第二次跳。第三次跳是在05年底济南市政府决定，为了发展东部产业带，把绕城高速公路，就在东部这个图上蓝圈范围内，这是高新区新区，孙村镇。在这个地方，我们建议他们不仅不要建工厂产区，减少规划，增加现代城区综合用地，就是根据这个规划，要发展现代城区，而不仅仅是企业。所以有一个战略上的转化。

接下来我想重点给大家介绍以后，就是济南经过新的城市规划以后，城市规划的面积大大放大。这里我展示的这个图呢，是城市规划东部的一部分。我这里光标移动的位置是二环东路，二环东路以东一直到绕城公路之间济南东部，我们暂且叫它东部主城区，在这个区域里面有几个快速开发建设的高级城市功能。一个是奥体中心，大家现在已经能够看到奥体中心已经初具规模了。然后与奥体中心挨着的，有一个大方盒子形状的建筑，是济南市的政务中心，现在还没有启动，大概可能在09年就要启用了。这个是预计要留出7000人的办公地方，将来启用之后会有7000多名公务员在这里办公。还有一块就是给省政务中心预留了发展用地，虽然现在时间表没定，那么几年之后，省政府、省人大等这几大班子也是要搬出来的，腾出地方来，要发展旅游业。腾出来之后放在这个位置上（如图），圆圈下面是红色规划的公共用地。这里作为旅游用地，现在暂时还不便于启动，但是这是留下来的。这就是在功能上，这些事迟早要办。

还有一个就是中心商务区。这是在工业南路两侧，北侧已经有多栋楼了，北侧暗红色的地段是要发展商务楼。这是在东部主城区范围内将来要成为中心商务区。由中心商务区的带动，各种配套设计就要提出来，而且品质较好。这四个中心区，整个距离较近。所以这四心功能叠加，将形成济南的“新都心”。“新都心”的概念也是06年6月份我们给高新区提出来的，也得到了社会的支持。在这个情况下，这个高新区的价值就体现出来了，而且也有很大的发展潜力。

我们给高新区有一个发展定位，整个定位就是“中国新慧谷、济南新都心”。“慧”是智慧的意思，代表了知识、科技。高新区产业发展突出，目前有几个产业，首推是软件产业，济南软件园也在发展。所以在这个定位之上，我们也可以看到东部雄心了。

一个大济南中心商务区正在走来，这将是一个具有国际化、现代化水准的集会议交流、文化休闲、商业娱乐、商务办公和高档居住于一体的商务中心区。我们的国际会展中心，江北第一大会展中心已经投入使用，所以有理由相信，济南东部的雄心应该在这里膨胀起来。

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