直播回顾：鑫苑国际城市花园产品品质说明会(图)

这是我在深圳做的一个最大的项目（如图：金泓凯旋城），总共是27栋房子。因为深圳的住宅跟山东还不一样，所有的房子都是30米以上，因为深圳的密度高、容积率高，现在从中央到地方都是鼓励高容积率的房子。我当时在卖楼现场的时候，发现一个很有意思的现象，有一个人一下子买了9套房子。我当时就很奇怪，就想听听他的想法，我说你为什么一下子买9套房子，你是要投资吗？他说有的是自己住，有的是要投资，他说因为这个房子的风水非常好。这个项目设计的时候，考虑了非常多的风水关系，但是其实我本人一点都不懂风水，只是为客户的生活想到了很多，最后也是一个非常成功的商业项目。

现在我们来看一下这个项目（如图：鑫苑·国际城市花园）。对这个项目我们今天要介绍的是，房地产里面有几个非常有意思的要素，我们作为一个使用者来选择一个物业，或者一个房地产商我们选择物业，一定要有几个基本的原则。第一个就是房地产业最重要的，就是区位，再是环境，再是建筑的品质和开发商的素质。我觉得咱们鑫苑·国际城市花园的区位是非常有意思的区位。首先它是一个城市边缘的新区，我在做的过程里面，就联想到深圳的南山区，因为我是住在南山区离罗湖还离很远，但是南山的房子比罗湖贵很多。为什么呢？因为大学、公园，很多配套都集中在南山，是一个宜居的环境。罗湖只是有很多商业在里面，我觉得咱们这个鑫苑·国际城市花园跟南山很像，在一个高新区，很适合人居住。

设计也好、建筑质量也好，对开发商是一个非常大的挑战，首先是高密度、高容积率，2.0多的容积率如何在满足人们基本的通风采光的要求，又要满足基本的容积率。所以我们设计经常开玩笑说，要采取中间松，外边紧。就是中心是住宅、景观的核心，外边是配套。再一个一定要注意到人车分流，我们在设计中也考虑到，外部是车的环道，内部在基本的使用中，车是不进去的。我们设计推敲过程中不断的比较。因为在山东做项目，可能跟南方区别蛮大的。日照的条件，里边每一户都必须满足国家日照的规范，所以花了非常大的心血。这个总的区位里边，外围是我们基本的商业设施，里面是以住宅为主，外围是一些酒店式公寓、商铺等等。讲到这里客户可能会说，你讲了这么多，又是朝向、又是通风什么的，我们最关心的可能就是房屋的使用效率，比如说我买100多平米的只是小三房可能就不太实用。我们有90平米的三房，50多平米的两房一厅，每一个户型使用效率都是非常高的。（如图：鑫苑·国际城市花园公寓立面效果图）这是我们建筑的外立面，我觉得一个好的住宅产品，它一定是一个好看同时又是一个好用的产品。在公寓设计方面，都采取了整体相对比较简洁明快的处理方法。但是在这种简洁中，又没有单调的处理。因为我们面对的是一个高速的大道，要体现在这个快速里面让你记住。比如说，猛一看可能让你记住，仔细一看就有很多细节吸引你的眼球。

这是我们的景观（如图：鑫苑·国际城市花园内庭景观效果图），里面有水，还有结合半地下车库做成的很多坡形的绿地，这个在接下来环境设计里面会详细的介绍。这就是一个小三房，大概是几十平米的单元。里面的空间基本没有浪费，比如说我们的公共空间，只有一个非常小的走道。这个对住户也是非常大的尊重，我们只是提供一个空间的框架，让客户自己选择整个的划分。所以我们也是尊重客户的意愿，留出让他们构筑自己生活空间的潜力。这是50多平米大概60平米的户型，是在我们塔楼里面，没有一个公共单元，而且有一个非常实用的2米多进深的大的平台，最后面积大概是50多平米。一个平台和阳台是大不一样的，比如说我们封起来可能是一个房，也可能是一个阳光屋，赋予了多重的作用。

这是另外的一个两梯三户的房子（如图），都是90多平米的标准。这一点我觉得鑫苑对产品推敲得非常细致，在定位的时候。90平米，即使是在高层，有非常大的公共空间以外，还一定要有三个卧室。确实，一个住宅，可能一个好的住宅，或者一个好的住居，不是让大家能讲得清楚的。我今天在这里，可能这些我就不会，我就挑几个典型的给大家解释一下。这个也是在塔楼里面，也是一个巨大平台的空间。而这个平台是跟公共的空间，比如跟它的客厅，跟它的卫生空间是联在一起的，让客户有多层功能的选择。

我的介绍也是实实在在的，因为确实在这种场合，我不太知道怎么完整的介绍这个东西，我希望大家有什么问题都可以随时提出来，在这个会议上就可以沟通交流一下。谢谢各位！

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