房贷调控新政剑指投机 股市剧烈震荡可能性不大

政策预期酝酿已有时日，市场对利空提前有所消化。近日多数房地产股已经出现相当幅度的调整，利空影响也得到了相应的释放，降低了市场大幅震荡的风险。

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央行、银监会终于赶在节前烧了“一把火”，将第二套购房的房贷首付比例提高至不低于40%，外加把房贷利率“打九折”变成了“涨一成”。不过分析人士认为，这把火既不是针对股市，也不太可能烧到股市，长远看反而会避免楼市风险转移到股市。无论是房地产股还是大盘，出现剧烈震荡的可能性都不大。原本打算持股过节的股民们大可按兵不动。

分析人士认为，传言和政策预期酝酿已经有一段时间了，许多相关机构和部门早就“听到风声”。市场对利空已经提前有所消化。近日多数房地产股已经出现相当幅度的调整，利空影响也得到了相应的释放。这降低了市场大幅震荡的风险。

天相投资公司首席宏观分析师石磊认为，目前管理层未必希望主动刺破“资产泡沫”，更重要的是避免股市大幅波动给银行和实体经济带来风险，要避免发生金融危机。这次政策表明，监管部门要在银行和楼市之间筑起一道“防火墙”，避免楼市风险转移到银行；同时也在楼市和股市之间筑起一道“防火墙”，避免楼市风险转移到股市。而不是让火烧到股市。

关于建“防火墙”的必要性，刚刚发生的美国次级债危机无疑可以作为前车之鉴。近期已经有易宪容等多位专家提示风险，即防止股市与楼市之间风险的联动。《人民日报》9月26日也发表文章，对于“房价上涨--地产股升值--巨额融资圈地--土地储备充足抬高股价、高地价拉高房价”的危险循环表示忧虑。

央行在答记者问中也明确了降低信贷风险的态度，尤其是其中关于不得发放“随房价上涨追加贷款”的规定。央行认为近年来，我国住房抵押消费贷款增长很快，但违约风险已有抬头趋势。而“房价重估追加按揭”一类的住房贷款创新业务增长很快，风险管控措施尚不完善，一旦房价大幅波动，容易引发商业银行不良贷款的激增。规定不得发放此类贷款，有利于降低信贷风险，维护房地产金融市场的健康平稳发展。

分析人士认为，从这个角度看，政策出台有利于金融和银行也更加健康，长期看是有利于银行股的。而银行股所占的权重较大，因此政策对大盘其实也不是坏消息。

即使是对于房地产股，分析师预计下跌的影响可能也不会很大。一方面是政策预期得到消化；另一方面，目前在上海、深圳等一线城市已出现房源紧张，购房需求十分强烈。而很多有钱的购房者往往可以用自有资金买第二、第三套住房，对利率杠杆的敏感性不高。

另外，3、4季度是很多房地产公司结算的时间段，往往传出收入利润上升的消息，反而有可能创造买入时点。

目前中国经济快速增长、流动性充裕、负利率的状况没有太大改观。而受美国降息影响，人民币升值预期也加重。支持牛市的因素没有发生方向性变化。在这种情况下，针对“第二套购房”的调控政策可能难以阻拦“牛蹄”前行。

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