政策调控需慎用“急刹车”

房价的一路唱涨引来无数猜测。最近有消息称8月份国家有关部门将召开会议，研究布署新的房地产调控政策，这个消息更是引起了行业无数的联想和假设。而股市和楼市今年空前地“连体”效应也使得近期的楼市政策备受社会关注。

业内许多人认为利用行政手段对房价“急刹车”的可能性是很大的，最近银行严厉紧缩房贷的消息也直接对这一预见起到了侧面的印证作用，一些资金和土地储备不足的小开发企业实际上在2007年上半年就利用利好市场迅速进行销售，并在尽快回笼资金的同时，缩减房地产方向的投资，并且把资金开始放在了其他行业，据我所知，一些企业开始投入矿产和外贸等行业，以通过多行业经营，抵御房地产行业可能产生的政策风险。

自2004年以来，政策调控大的“急刹车”已经有两次，一是2004年几乎停批所有土地手续进行全国范围内土地清理，一是2006年停止部分未开工项目规划重新审批，这两次“急刹车”带来的结果是2007年上半年进入市场的商品住宅供远远小于求，2年来积累的需求爆发，房价市场性上涨，这当然也有户型变小的原因，但供求关系不平衡是最主要原因，市场调节的结果就是房价应需求迅速高涨。因此，整个行业和市场都对“急刹车”心有余悸。

我们同时也应当注意到，国家已经下令加大经济适用房和中低价房的供应，这也是个调控的信号，但是经济适用房由于操作过程关系到方方面面的利益，因此操作难，控制难，已经是不争的事实，估计这个调控短期内不会产生多大效果。

很多业内人士因此在房价爆发式上涨，物价上涨，每天大批散户进入股市，银行紧缩银根等等经济现象的基础上，预测将会有更严厉的行政手段干预房地产市场，以预防可能出现的金融风险和经济过热带来的过渡投资风险，而不是仅仅针对房地产的价格上涨一个方面进行调控。

从国家上半年的经济运行情况来研究房地产行业的情况会有一个比较完整的方向，国家经济目前仍然处于高速上升期，大量的社会热钱进入投资市场，但是，目前国内可供社会资金投资的渠道还很少，因此，房地产和股票市场就成为首选的投资市场，这样就造成了大部分资金在这两个市场中徘徊，并不断抬高两个市场，产生高收益，高收益又吸引更多的资金进入，因此，银行的资金储备就可能不足，这样金融危机随时都可能发生。

楼市过热会直接带来经济风险，因此，国家对房地产的宏观调控在2007年实际上已经纳入整个经济的宏观调控中，出台新的政策，控制楼市过热，大力压缩楼市投资是稳定经济发展必然的选择。在这个意义上，根据西方国家经济发展的经验，政策调控中行政手段占到一定比例，经济受到市场的调控影响就大大减弱，因此，未来楼市的发展可能会在调控政策下，进入一个真正“政策行业”时期。

但是行政手段调控最容易带来“急刹车”的效果，总结前两次的经验教训“急刹车”的短期效应和长期效应都应该被考虑在调控范围内，如果长期效应违背市场规律，那么还是谨慎地有选择地使用“急刹车”式政策调控办法。

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