07年新一轮房产调控猜想:取消经适房实施物业税

新一轮的房地产宏观调控政策紧紧随着国家统计局公布的CPI为5.5%一起出台，今天国务院关于建立廉租房制度的通知正式下达，表明政府终于搞清楚了居住保障和控制楼价是两个层面的问题，居住保障是刚性的，是人的基本权利，社会必须保障，而同时也证明政府终于正面应对经济适用房之不公平现象，这是务实的态度，否决用经济适用房作为保障的主要手段说到底是由目前政府管理部门和公务员的社会道德水平还不能完全适应社会公平对他们的要求所决定的，国务院用廉租房来保障公民居住基本权利这个选择选得好。

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经济适用房应该取消，一个社会不能有两种渠道和市场，否则权力寻租就一定会产生，尤其是在中国。取消经济适用房，实行房屋产权完全商品化，这是符合社会公平原则的选择，消灭两种房屋供应体制之间的利差。但是，取消经济适用房并不代表政府可以放弃对国民购房这个阶段或层次的保障责任，应该考虑通过对购房人的现金补贴、或税收优惠、或银行按揭和公积金优惠等方法给予补贴，以取代经济房低房价补贴，这应该是改革方向。

物业税案估计现在也已经进入到立法程序了，我猜想可能2009年会开始实施。

对于囤积土地和房屋，本在市场经济条件下，政府可以不管。但是，在中国，尤其是在房价飞涨阶段，这种问题政府还不能不管。房子不像大米，米商在粮食短缺时肯定会囤积大米，这个时候米是他的投资品，他会认为天经地义，但客观上，进一步造成米荒抬高粮价，这时政府可以放出粮食储备平抑粮价，但房子不像大米，可以方便地储备，随时调用来平抑楼价，而且，一般国民个体很难独立获得建造房子的土地，市场住宅土地基本上为发展商垄断，所以，公平的观点是，发展商获得的是土地建造权和发展权而不能是土地，所以，他必须遵守对政府在建造和发展方面的承诺，不能延期，要延期至少也要政府签约部门或管理部门批准并公示，否则就应该向政府缴纳巨额违约金，现在之所以发展商可以囤地，说到底是政府放弃了管辖权和索赔劝，所以，清理出让土地是一回事，真正有效的是对囤地发展商的巨额罚款和回收再拍卖，可惜政府管理部门一直没有好好做这件事，从本届政府施政情况看，还是有机会实施重手打击囤地现象的，我对政府还是有这种信心的。

至于银行按揭和贷款政策，是应该有贷款结构防火墙制度的，不是去限制首期，而是控制贷款门槛、贷款过程中对贷款人的监管、大幅度提高第二套房的贷款进入条件甚至在楼价疯狂时期暂时停止第二套房贷款，对于二手房实行同样政策，标准就是看贷款人购买的房屋是不是为居住必须的第一套房。第二套房一般是享受或投资用房，在房价投机时期，理所当然地应该停止，迫使第二套房购买者必须用自己的全额资金购买自己享受或投资的房产。所以，新一轮的政策组合中：回收超期开发的土地并再拍卖是提高市场供应量的重要和有效手段，并不见得需要提供新的土地，充分利用和开发已经批出的土地就能满足市场需要了。省点地种粮食吧，留点地给植物绿化吧，不要将子孙后代的地都用完了。

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