直播回顾:搜房"5月新盘推介" 连城水岸等三楼盘

主持人：新世界的这个操作模式来看，是再一个老城区，通过这个项目的最终完成来带动一个片区的发展，其实也是有史可见的，你们在很多地方都有这种奇迹。我感觉从目前新世界在这个项目下的功夫来讲，应该是下一步还有项目要做？

冯辉宇：我们现在也是有所考虑，如果做完这个项目在资金方面允许的话，肯定也会在济南做。

主持人：到时候西部应该是一个蒸蒸日上的局面。

冯辉宇：应该还是会在西部。

主持人：那江总，您作为一个策划人，怎么看待济南的房地产市场？

江吉川：因为我在济南做房地产时间也比较长了，其实我觉得考察一个地方的位置，可以用五个字来概括，就是“城市的变迁”。城市的变迁，这样理解对很多购房者和消费者都是有帮助的。原先在房地产有一句话说买房要考虑的除了位置还是位置，这是李嘉诚说的房地产行业的一个真理。其实在我看来，这句话应该这样来说，“位置更多是变迁中的位置，或者说是发展中的位置”。就是说每块地在城市中的地位是不断的发展变化的。比如说济南西部的代表性楼盘，比如说新世界阳光花园项目，我记得最早的时候，那时候02、03年的时候，那时候还有道德南街、北街，整个是济南比较大的棚户区。

冯辉宇：还得往前。

江吉川：那时候整个项目已经开始启动了，我那时在做山大路一个项目的策划。那时候过了纬十二马路在济南人心目中就是一个农村或者比较落后的印象，但是短短几年，就发生了很大的变化。这个变化发生的原因是多方面的，包括新世界这样的大公司投入了大量资金做这个建设，再一个是整个城市、整个大局发生了很大变动，包括城市的扩张、经十路的变动，整个城市对重点片区的改造。比如说济南市政府争取三年之内消灭济南市城市区内的棚户区。

再说一下我们长清区摩玛大学新城的项目，这个项目也是城市变迁的典型的项目。三年之前我在长清操作一个很大型的商业项目的时候，整个项目的周边全是麦子地，但是仅仅经过三年时间，再到整个长清区看一下，老城区是大规模的拆迁，整个东区，大学新城这块非常漂亮，所有的学校都在大规模的建设。银座长春藤都在建设，短短几年，整个大学新城在老百姓心中也发生了翻天覆地的变化。整个城市具有生长性，所以买房子的时候要看清楚，哪个位置是生长最快的。其实济南是一个东西狭长的形状，可以说不出五年，济南肯定会出现轨道交通的，那时候东西会有很大的变化。

主持人：就是说到时候东西差距不会很大。

江吉川：也不好说，应该说东西的发展也很大的文章可以做，济南的发展应该是有很美好的前景。但是有一些因素，比如说京福高铁究竟会带来多大的效益，再比如说西部的一些大型项目是否会如期启动，但是现在来看的话，未来济南西部会有一个非常好的城市面貌的改善和城市土地价值和房地产价格的提升。

主持人：就是对整个城市来说有非常好的前景，现在济南市东西差距已经不是特别大了，现在都觉得在西部买房也是挺好的。

冯辉宇：我有一些问题想和江总沟通一下，是关于商业的。第一个您对于济南市的商圈，济南市有不少成熟的商圈，有一些区域性的、也有一些市级的，也有初级的，也有一些扩大的。您对这个商圈的概念怎么认为呢？比如说对一些区域，自古以来对区位上的位置，决定了它什么商圈比较合适做？什么商圈不是很合适。第二个，我们在长清大学城这边，我们看它现在人口基数是没有问题，购买力也是没有什么问题。在这种情况下，您这个可以说在长清大学城较早的项目，在大学商业街来讲，怎么引导这些人或者引导这些商铺，做什么样？或者什么领域的商业，或者这条街以什么样的商业为主，怎么样去引导它把这个项目做得更好？您有什么看法？

江吉川：对这个事情的话，首先说一下这个商圈，其实商圈是一个地域概念，但是从某种情况下是一个不规则的商圈，有一些是边缘的，有一些是参差不齐的。比如说泉城商圈，它的购物人群是来自于哪里？覆盖范围有多少？从这个角度来说，泉城路是当之无愧的济南市中心商圈，它是中心的以零售为主的中心商圈，整个洪楼是整个东区城以零售为主的中心商圈，特别是这些年通过历城大润发的进驻。通过这些主力店的进驻产生了一个良性循环。但是也会有一些恶性循环，比如说前几天我去淄川考察，以前淄川是一个服装批发市场的中心。但是我这次去看，整个淄川在没落，为什么呢？因为现在临沂批发市场在崛起，还有洛口批发市场，所以导致了整个淄川的没落和城市经营的失败。

借助我们摩玛这个项目的话再谈一下，其实摩玛这个项目不能对应为整个大学城之内，我们对应的是整个开发区的居民、整个老城区的居民还有大学城的学生，而且要能满足他们最急需、最迫切的生活需要，所以我们就把一些小商品、日用品，包括流行服饰，包括韩国服饰，包括市民最急需的日用品拿过来。而且我们希望提供老百姓的是一些物美价廉的产品，东西的质量是有保证的。我们如何保证这些物品的便宜呢？第一个我们的房租是非常便宜的，就拿我们二层的商铺来说，我们二层的商铺是40平米，总价款大概是20万左右。我们整个20万商铺呢可以划成四个摊位或者两个精品屋出租。假如说一个摊位或者精品屋每个月300块钱出租，这样房东每个月就会有8%的回报。而一个做生意的人，每个月只有300块钱的房租，是非常便宜的。这样就会有一千个商铺同时在这里做商业，所以供给力是非常强的，所以我们有能力供给给西部新城是价格比较低、质量比较好的商品。而且前期我们在第一年的时候，我们会拿出两百万以上的推广基金，在做整个摩玛商城的宣传推广工作，我们希望在两年之内把整个摩玛商城打造成能够覆盖西部新城百万人口的，以习惯性的，以小商品为主的商城项目，现在这个定位正在慢慢的实现。

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