6个月后物权法正式实施 专家解读“房权”五热点

十届全国人大五次会议闭幕会上，代表们对物权法草案进行表决

３月１６日，十届全国人大五次会议闭幕会。雷鸣般的掌声响彻人民大会堂，历经８次审议、集纳各方智慧，物权法以“２７９９票赞成”高票通过。

物权法５编２４７条中，大量条款涉及房屋物权。从不动产登记、到车库车位归属，再到房屋拆迁，彰显对物权的尊重和捍卫。

全国人大法律委委员、中国政法大学校长徐显明参与了物权法立法过程。且听他一一点评物权法出台后的房屋产权。

不动产置于阳光下

物权法明确规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”

徐显明点评：不动产登记制度体现了现代意义的中国特色的物权制度，物权法关于不动产的条款，明确了物的归属，减少侵害的可能性，有助于定纷止争和对物权的保护。同时，法律明确规定不动产登记，将不动产置于阳光之下，对遏制腐败具有促进和推动意义。

物权法出台后，应该尽快制定物权登记管理办法等，回应社会关注的登记是否收费、不登记怎么办等问题。

业主有权更换物业

业主和物业间的纠纷不时见诸报端。物权法规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换。

点评：业主共同决定选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人，这是业主的权利之一。物业只是为业主提供服务，业主有权选择服务。

车库首先满足业主

２００５年６月，宁波市一住宅小区的１９名业主状告房产商，称房产公司销售房子时，表示小区内有公共停车位。但在房屋交付后，房产公司却把楼前约２０００平方米的公共用地挪作他用，业主的车无处停放。

物权法规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

徐显明点评：尽可能协调各方意见、兼顾各方利益，正是制定物权法过程中的鲜明特点。关于车库车位归属的规定，正是考虑到开发商和业主利益的平衡。若只顾业主利益，开发商可能不再开发车库车位；若只顾开发商利益，又不符合规划中关于公共空间的约定。

法律规定“首先满足业主的需要”。“首先”不同于“优先”，后者指在同等条件下业主优先获得；“首先”则不区分条件，更有助于保障业主利益。

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