直播回顾：鑫苑碧水尚景产品品质说明会25日举行

主持人：相信通过短短几分钟的物业公司的汇报，也使泉城人民感受到了鑫苑物业公司的真情。我们鑫苑物业就是通过这样的专心、诚心、尽心、细心，来塑造提供这样贴心的服务。鑫苑名家会的成员可能都知道，我们鑫苑公司为了表达对鑫苑名家会所有会员的感谢，特意举行了“鑫苑红三月客户答谢周”的活动，这次碧水尚景产品品质说明会也是这样一个客户答谢周的一个重头戏。

鑫苑名家会相信大家也有所了解，它是鑫苑置业下面的客户俱乐部，至此我们已经成功了7期，第8期名家会积分计划将会在今年的8月份举行，更有近2000名会员通过了积分累积获赠了价值不同的奖品。

对于回报周我们的活动已经开始了，像电影周、这次的品质说明会等等，以后我们还会有一个闭幕会，还有一个漫步草莓林等等。

下面可能是我们碧水尚景的客户非常关心的一个问题，就是我们的销售安排。现在根据工程进度的安排的话，城市之家最快的楼层已经到四层结顶了，我们接着还会安排现场的答疑，相信客户对我们销售进度，对我们计划安排都有有强烈的认知。

我们还邀请到了山东师范大学房地产系主任程道平教授，就我们购房过程中的一些疑问做出分析，下面有请程教授。

山东师范大学房地产系主任 程道平

程道平：各位来宾、各位朋友，大家下午好！我来自山东师范大学，是山师大房地产系的负责人，我们这个系呢，每年都在培养房地产专业的毕业生。就产品说明会来说，我今天还是很高兴过来能和大家做一个交流，在过去的一些日子里，包括从去年到今年的时间，我推迟了好几次类似产品说明会或者说与客户做活动的活动，原因呢，一方面有时候是工作忙，脱不开身；另一方面也有另一种考虑，就是我不想过多的介入为各个企业都去做说客。作为专业人士，我还是希望保持一个中立的、相对公正的一个立场。今天的这个活动呢，公司邀请我之后呢，我还是很愉快的接受了，愿意做这样一个交流和配合。理由是，我比较欣赏鑫苑公司。当然，早期的时候，去年早期有一次活动，我因为有别的事情没有能够参加。这次活动我觉得很愿意和大家做这样一个交流。

通过近大半年的了解，首先是我注意到了鑫苑公司在入驻公司做开发业务，他们已经开发的这两个楼盘，开发的这个风格很鲜明，运作的速度非常快，三个月完成前期准备，六个月就能进入开盘，这在济南的房地产开发界是少有的，所以这也引起了我很大的兴趣，所以就愿意进一步多做了解。通过进一步了解发现，鑫苑公司有很多值得业界同行研究和借鉴的优点和经验。所以我也略作思考，跟大家做一个交流。

我想简单的跟大家讲两点，一点是关于房地产品牌问题。房地产这种产品，尤其是对于住宅楼盘来说，有没品牌？说实在的，房地产是不动产，不动产就不能够大范围的流通，它不像电器和其他产品。比如说海尔，一家生产、全球销售。而房地产这种产品不能移动，不能搬到外地销售，因此它就有很明显的区域性，市场范围就有一定的局限性。在这种情况下，房地产的品牌，品牌的意义在哪儿？大家也都了解到，在咱们前几年的房地产行业开发经营各个环节当中，由于发展的快，由于有体制上其他的原因，房地产产品，包括房地产的服务，还存在着很多问题。就有人对房地产这种产品，能不能形成品牌，就产生了怀疑。但是现在随着行业发育的逐步成熟，越来越趋向于规范，房地产品牌的作用也越来越显示出来。

同样，和其他产品一样，房地产这种产品，住宅也好、商铺也好，它成为具有品牌效应。这种品牌仍然是产品的使用者，也就是咱们的业主、购房者使用种产品的保证。开发商打造这种产品，我们购房者使用这种产品，购房者和开发商这两者之间非常需要具有可靠的品牌保证，来建立这种联系。打一个比喻，这就像谈恋爱一样，爱情就可以类比这个品牌。恋爱的双方就是产品的提供者和产品的使用者，通过这种可靠的品牌信誉来连接两者。房地产作为不动产的品牌和其他产品品牌不太一样。

我总结房地产的品牌突出表现在三个方面：第一，首先是这个楼的品质，从规划到设计、到施工，产品本身质量必须要有保证，要有着可靠的产品质量。

第二，房地产产品的生产过程、生产经营的过程，也就是开发经营必须要规范。规范了，就让人对这个企业产生一种尊敬感。大家可能也或多或少了解到房地产的业有一些不规范的行为和现象，使得在房地产行业管理当中，引发一些不正常的权力寻租，不正常的经营行为，那么这都是属于不规范造成的。而房地产这种产品，它需要和很多管理部门打交道，一个项目开发完成需要开办的手续和盖的公章就有100多个，所以它的开发过程比较复杂，接受的政府的管理部门和环节比较多，这是和其他产品不同的。

正是由于这个原因，在开发经营过程当中，开发行为更需要规范。房地产企业有三六九等，规模也有大有小，尤其是一些规模还不够大的，缺乏先进理的一些开发企业，可能走的路子就不太正，用的招数就不太规范，所以产生了一些不良后果。这样的情况出现，是让人很遗憾的。所以那种不规范的企业行为，是不能赢得社会的尊敬的。现在咱们国家迫切需要，尤其是在房地产行业迫切需要规范化的运作，规范化的管理，这样的企业应该尽快地发挥更大作用。这样的企业越多，对这个行业的健康发展就越有利。

我在这之前和余总交流过不少观点，我就问鑫苑置业的余总，我说你能运作的速度这么快，你的经验是什么？他说我们首先是规范化运作，规范化运作我们不使歪招，不使其他的非正常手段。在这个过程中，同时就赢得了政府管理部门的、政府公务员的认可和尊敬，在一定程度上赢得了尊敬。所以，在这个配合上、在效率上，反而能比较快。那么这样的一个情况，这样的一个结果，这样的快速现象产生之后，当然在房地产行业圈子里也赢得了业界同行的尊敬和认可。我觉得这一个经验很值得总结升华。作为我们学院派，专业办教育、办专业的专业人员来说，也非常希望能够及时总结出一些先进经验、也价值的模式提供给行业，这是我想说的第二点，就是规范化运作。

房地产品牌的第三种表现就是产品得售后服务，这就是物业管理。房地产产品，物业管理就显得更为重要。如果物业管服务不够好，跟不上，房地产这种物业就可能会受到损害，就会贬值。我们都期待着购房之后，使我们的生活能够比较方便、比较完善，同时我们的物业、房子还能够随着时间的推移，还能够升值。那么好的物业管理就能够使房地产产品达到这样的目的。那么物业管理就涉及到服务要好、同时收费还不要太高，有物美价廉的物业服务。

如何才能做到这一点呢？余总跟我谈过他的一种思想。他说他原来当过几年物业公司的老总。他倡导的理念有这样的观点：他希望物业管理，物业管理的收费，占物业公司收益的比例应该逐渐降低，而更多的收益要从物业的增值活动过程中获取。譬如说充分挖掘社区业主的潜在的价值，把这种能量聚集起来，形成合力。比如说组织团购，组织团购可以便于向商家谈一个比较优惠的价格，同时给业主带来实惠，这是举的一个例子，这就是一个很好的物业管理的效益的增长点。那么这种效益越来越多，就可以降低物业收费的标准。我还联想到，除了这种商品、包括材料的团购之外，包括我们正常生活之后，我们的旅游，旅游也需要团购服务，向旅行社谈价格。如果物业公司能够发挥这种联系业主的作用，可以联合起来，组团旅游，同时有一个凝聚力，有一个靠山，一旦旅游中出现了纠纷就可以更好的和旅游社进行交涉。我在前不久去海南旅游了一趟，带着家人和我们一个合作单位一块去的。在第一天地陪导游的服务不够好，他任意调整旅游计划，引起我们的不满。然后单位的负责人就直接给济南的旅行社通电话，要求换导游。给海南的合作公司要求他们换导游，在这个压力之下，第二天终于换了一个新的导游。新导游上任，服务得就很好。如果不是这种单位的、集团式的游客组织，要是平常散客组成的旅游团，跟旅行社要求换导游，这种约束力就不够大，可能就换不成。所以我联想到这样一个例子，也给大家交流，这样呢，以这个例子来支持鑫苑置业公司余总的这种想法。所以呢，我联想到房地产产品品牌，它有它的独特性，表现在这三个方面。

那么接下来，我再简单谈一点对济南市房地产市场的走势的看法。大家知道，中央政府对近几年房地产行业的发展，对房价增长过快不太满意，宏观调控政策出了很多。现在重点是稳定房价，同时力推中小户型，这种低价位的住宅来满足市场的需要。所以地方政府，包括济南市也在努力的执行中央的调控政策。所以下一步中小户型，也就是90平米以下的住宅要占到多数，目标是要占到70%，这是一个大趋势。半年前，我们对济南市住宅消费需求专门做过调查，我们发放了调查问卷1000多份，确实多数人购买力还是有限的，要求说总的价款必须不要太高，这样的房子就是中小户型，面积如果太大了，房款就比较高。因此中小户型有比较明显的市场，这一点已经成为济南市新审批项目的一个定式。

另一个特点是济南市由于国家对于耕地管理、耕地保护力度加大，新的项目开发用地的审批就要难得多了。因此新的土地逐渐减少，而更多的是棚户区改造，这样的新上项目会逐渐增多。这样的项目也有它的优势，它一般来说位于相对比较成熟的社区环境，居住在这样的区域能享受到生活配套比较方便，更能节省生活的成本。所以济南市为此在06年8月份专门成立了旧城改造中心，来力推旧城改造的工作，已经有两批项目向社会做了推介。对于济南市的房地产开发市场来说，已经由新区的转向了已有城区的土地挖潜，旧城改造。在今后的这两三年内，这两个趋势会继续越来越明显地持续下去。

经常有朋友问我，房价是会降还是升？我想我也简单地提一句我的看法。至少在07年，在这一年之内，调控政策要继续发挥作用。另外济南市新的城市总体规划，虽然报到国务院已经半年多了，但是还没有批。据内部消息人士透露，07年可能也批不了。这就意味着，新区扩张、新区的空间还不容易落地，这样大家就要更重视在旧城区范围内投资置业，有着更明显的升值空间。尤其济南有几个大的城市改造的工程，形成几个热点。这几个热点，其实重点的有这么两三个区域。首先大规模的是位于天桥区、规模比较大的北园大街的改造和小清河综合整治。这是两个带，横跨济南城区北部，投资规模也最大，涉及到的影响区域也最广。它必然会带动天桥区从北园大街向北这个地带，一直到小清河，这以前是济南的一个低谷，有了这两个工程，必然会引起这个区域价值的升值。其他的热点区域呢，包括奥体中心地带，这是东部。西部有槐荫区的京沪高速铁路，要建新济南站，它也会带动一个新热点。带动的规模，这三处相比较的话，以天桥区占的战线最长，受益最大。也就是以北园大街和小清河工程影响最大，这都是已经开始发生的事。包括新的总体规划，由清华大学吴良镛院士提出的，在小清河挖一个北湖，这个北湖能够起到夏季防洪的效果。这个景观湖一旦建设成功，对这个区域的价值也会有明显的提升，这都是很客观的，已经摆在眼前正在运作的工程。这样，随着区域宏观上的大的工程的改变，也正在悄然发生着变化。

别的我来不及多说了，祝愿大家在今后的日子里能够不地找到自己投资的热点、满意的区域，使我们的生活更加美好，使大家的财富不断增长，谢谢大家！

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