与男友积累血淋淋的经验 理想家园100个标准出炉

“现在想要买个好房子实在太难了，这个楼盘说自己采用最新科技，恒温恒湿，那个项目又说自己是国际化社区，双语学校、国际展示厅一应俱全，一会儿又冒出个项目说自己是区域地标，将来铁定升值！看这些林林总总的卖点，都弄不清楚自己该买什么样的房子了！”

“和男朋友看了三年房了，光展会就跑了六七趟，攒下来的楼书码起来能有一人多高；就是按五毛钱一公斤废纸算，卖的钱也够吃好几顿‘郭林’的。此外，我们还积累了很多‘血淋淋’的经验，那就是——千万不要轻易相信楼书和广告！一切要多问多看，多琢磨!有的时候我们在想，要是有一本《选房葵花宝典》就好了!”

现在网上随处可见类似的留言和议论，的确，每年推出的房地产项目至少上千个，广告更是报纸、网络、路牌、广播……铺天盖地而来，要在这各具诱惑力的项目中看准好楼盘，选到属于自己的理想家园的确不是一件轻松的事。

我们应该怎么选择，理想家园的标准又是什么呢？当然也有人说，买房无标准，适合自己居家要求的就是好房子。不过专家们并不这么认为：中国建筑设计研究院原副总建筑师开彦指出，好住宅首先好在功能品质；中国城市规划设计研究院居住规划设计研究中心主任赵文凯认为，规划对人们的居住品质具有决定性作用；中原地产华北区总经理李文杰则指出，优越的性价比和稳定的升值潜力是好项目的应有特征；维权专家舒可心更看重入住后的物业服务质量；户型设计专家李小宁认为合理的户型设计决定了居住的舒适程度； EDSAorient副总裁高级设计师曹阳则认为，社区园林在选择房子时是一个重要标准；作家北野则更注重社区居民的层次以及社区的人文环境。

从这些专家的意见可以发现，理想家园的标准虽多，但其中必定存在一些共性，如：完备的社区规划、可靠的建筑质量、充分的社区配套、物超所值的价格、优质的地段、合理的户型、先进的科技、优美的社区景观、细致的物业服务、和谐的人文氛围等等，这些都可以说是理想家园的特点。于是我们把这些特点进一步细化为“十大指数、100个标准”，本期推出的是理想家园的规划指数和户型指数的20个细分标准，其余指数和标准也将陆续刊登。

3月，一向是北京楼市新项目争相入市的旺季，面对这些包装精美的楼盘，希望《精品》总结的“十大指数，100个标准”能为大家选择理想家园时作为参考。

理想家园的100个标准之 规划篇

在关注社区规划之前，首先考察社区与城市的关系，因为社区与城市的关系是一个大的规划范畴。但是，现在不少购房者容易被宣传广告中的一两个卖点“忽悠”，而忽视了社区是否能完美的和城市融合——即从社区是否能便利地享受对接城市的交通、教育、医疗等服务机构和设施。不少从社区到城市功能点之间要花上三四个小时，这样的社区即使内部规划再完美也是残缺的。所以，在选房之前，购房人一定要首先关注工作等城市功能点与居住地之间的关系，这是最基本的规划标准。

社区规划应尊重自然特征

合理的社区规划应该与该地区的原有地形特征和自然环境相结合。社区规划应该是尽量减少人为的对地块原有特点的破坏。以前北京有的社区为追求特色和卖点，往往人为的大规模“挖湖造山”，这样做的结果虽然在一定程度上让项目很显眼，吸引购房者，却增加了社区日后的维护运营成本，高出一截的物业费也给业主造成了负担。

但是，完全顺应自然、不加任何干涉的设计是没有的。今天越来越多的社区规划体现了这样一个共识：设计，特别是大尺度的设计，在某种程度上就是对自然过程进行管理，设计应该遵循自然，将创作作为自然演进的一个部分，保持区域的自然特征。现在的社区规划中，道路、建筑等所有的人工构筑设施，都是要与开发地块的场地要素相结合来考虑的。例如在昆玉河沿线的一些小区就适当地改变了北京“正南正北”传统朝向，将阳台面向东西走向的河景，既适应了购房者的观景需求，又尊重了自然特点。

尊重人类生活与居住行为

社区作为人类聚居生活的一种载体，除了要具有优美的户外环境之外，还需要有一个复杂的、能辅助人们生活的网络系统，以满足人们对教育、休闲、娱乐、工作、消费的需求。因此我们需要考量开发商是如何设置社区的各个组分——各种类型的住宅(包括独户住宅、联排住宅、住房、公寓、短期合租房等)、娱乐设施、文化设施、休闲场所、零售店、商业建筑和公共建筑。

追求人与人之间的协调

社区的规划建设是人类生活空间的重要载体，是生活品质的重要体现。因此，社区规划应该是营造以家庭为基本单元的社区生活环境。而规划是否适合人的尺度，是否以人的需求为出发点，成为了人性化社区规划的关键。早先北京的社区流行建设大面积的中心花园或广场，认为这样的设计才能体现项目的“档次”和“气派”，而如今的社区更注重组团和楼栋之间的园林小品和活动空间，因为业主们更多时间是在离自家不远的区域活动，这样的规划更符合人们的生活习惯。

标准1：关注亚交通状况

由于北京的环路和东西、南北中轴以及轨道交通的发展，从各社区到城市中心的时间在理论上并不长，但是有的社区到各环线、高速、轨道站点的亚交通状况却并不理想，近年来“黑车”、“黑摩的”屡禁不绝就是因为社区亚交通不畅造成的。特别是那些聚集了众多人口的大型居住区，如果亚交通体系存在问题，出入口在上下班高峰很容易就形成“瓶颈”，出不去进不来，短短的路经常会让你耗上一个多小时，碰上雨雪天气或者交通事故，更有可能出现大拥堵。所以在选择时要关注社区左近是否有公交站点，或是否有公交车在社区和轨道站点间往返，而且最好能在上下班高峰亲自体会。当然社区的亚交通状况并不是一成不变的，像望京这个多年的“卧城”也能变成往来通达的“副中心”。

标准2：周边配置完备

居住是房子的基本功能，而生活却是家的基本需求。因此社区周边是否拥有基本的购物、休闲、医疗、教育设施，是好房子规划标准的重要环节之一。由于北京的多中心城市布局，每个居住中心区一般都规划有充分的配套设施，但是对一些新兴住区特别是五环外的社区而言，就需要着重考量这一标准。

标准3：社区商业适量

在社区的框架内，也应要求每一个组团都有一系列的消费娱乐设施，业主步行或者开车（对大盘而言）都可以很快到达。整个社区的中心能够提供零售、餐饮、娱乐和社区活动的多功能服务。考察一个社区配套是否充足，有一个简单的标准：住宅面积：商业面积要大于20：1。

标准4：营造和谐的邻里氛围

社区规划基于人性化的考虑，更多地关注以家庭为中心的生活，社区内采用以步行为主的交通方式，建筑沿着蜿蜒曲折、被植物覆盖的尽端式小路两旁布置，以增强邻里归属感。规划通过对社区内公共活动空间的设计，促进邻里间的交往，增进邻里间的感情。

标准5：楼座分布适宜

社区整体的空间构造也需要考虑通风和采光两种功能，正确的规划方式是，社区西北方向做到有建筑遮挡，东南方向留有开口，以达到夏天通风、冬天防风的目的。国家相关规范规定，板式建筑之间的楼间距应该是楼高的1.7倍以上。还有一点要说的是，近来，有些L形楼体的住宅，拐角处的业主在入住后往往会发现日照严重不足，要谨慎选择。

标准6：步道宜窄 宛转曲胜直

虽然不是所有的社区景观设计里面一定要用到曲线，但作为休闲的社区景观步道要用到曲线且窄。 有的可以看见修得很宏伟的大道，但是作为居住区的景观设计，未来的趋向是把道路的面放窄，窄才能休闲，景观设计要强调给人一种很舒适、很宜人的环境。

标准7：广场宜小 绿植隐形外延

目前很多社区景观的设计中，广场构图非常完整，里面每一个铺装的花纹很清楚、很漂亮。其实，住宅园林景观的设计应该让整体环境得到融洽，植物和建筑之间的软化过渡。恰恰一些小广场才是休闲生活真正需要的。

标准8：弱化通路 消防车道

目前国内很多居住区景观设计中都有一个消防车道的问题，很多社区就像面对建筑物一样看待消防车道——这是政府规划定了的，设计只是在这之外进行填缝。实际上把消防车道结合在步行广场里面，就能够让它成为社区整体的一部分。

标准9：车位足 人车分流

私家车越来越多，不少业主都曾有过回家晚了停不了车的经历，因此社区车位数量必须具有一定的前瞻性，设计之初就应该多预留一些。此外，人车混杂会严重威胁老人孩子的出行安全，但完全的“人车分流”在许多小区也并不十分现实，关键在于要将人行与车行组织好，将车对人的干扰降到最低。

标准10：会所还是要的

会所源于港台，供小区业主休闲、放松的场所。会所打破了小区内居民“老死不相往来”的局面，将邻里空间扩大到整个社区。有的购房者认为会所可有可无，其实当小区形成后，业主处理社区公共事务都需要一个空间，而会所正承担了这样的功能。

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