直播回顾:中国百强鑫苑置业高峰论坛_鑫苑现象

主持人：很多记者已经把目光集中到余总身上了，山东电视生活频道安居乐业编导张玢玉有问题要问您。

张玢玉：您好余总，山东鑫苑取得了很多的成绩，我想问您，您是怎么处理地段对消费者的影响？第二个问题，您觉得价格和价值在房地产中是如何体现的？

余攀登：关于第一个问题，关于地段对房子的影响，我们在济南两个项目都不是很好的地段，济南是“住东不住西”、“住南不住北”，我们全有了。但是我坚信，对消费者来说，更重要的是品质，地段并不是不可调和的。第二点，我认为好东西，在任何时候都有人需求它。大家有兴趣、有机会可以到郑州去看我们另外一个项目叫鑫苑·城市领地，地段都比不上我们济南这两个地段，但是我们卖得非常好，当年开工、当年交付、当年全部卖完。什么意思呢？好产品一定会有人认可的。在这个区域环境里，肯定有一个市场、有一个客观需求存在。作为一个开发商来说，这个市场是很大的，作为一个开发商来说，我们有两句话，第一个是愿意买我们房子的人，第二个有能力买我们房子的人。这是现实需求，我们一定要找到愿意买又有能力买我们房子的人。这是关于第一个问题。

第二个问题，是关于价值和价格，其实就是房子的综合性价比。综合性价比是一个非常好的概念，就是什么概念呢？你什么叫综合性价比高，就是你的产品它的价值应该是高于社会平均水平。这也是很正常的，如果你承担一个，同样你这些资源，你承担的产品，还达不到社会综合平均水平，这是对社会资源的不负责任。比如说你拿一块地，在这个位置，你投资了这么多的成本、投资，结果你的产品还达不到社会的平均水平，那这就是对资源的浪费。所以我们认为，我们做出来的产品在这个区域内，能够做出高于社会平均水平的产品，这才能够体现出它的价值水平。所以对于城市之家这个项目，可能大家认为，比如说在这个地价方面，我刚才说了，我这个产品是实实在在在做。我这个地价怎么处理的，甚至我们的成本怎么构成的，我都可以告诉你。我在保证开发商合理利润的情况下，我怎么最大限度的保证客户的利益，让您购买的产品是一个很值的产品。这是我们的一个看法，也不一定很正确，谢谢！

主持人：刚才余总说了，是论坛，不是新闻发布会，也不是答记者问，这样尽量的发表自己的看法。现在请大家随意发表一下自己个人的一些观点。

安居乐业主持人媛媛：余总打扰一下，我是《安居乐业》主持人媛媛，我刚才来晚了，可能领导们已经对这个问题讨论了。就是说鑫苑置业可能是我们济南2006年比较闪亮的企业，也是让我们比较震惊的。我有一个问题，就是作为一个外地的房地产商，进入这个市场肯定是非常慎重的，那您为什么在我们济南“住东不住西”的情况下，您还是毅然决然的进入，您这个出发点是什么呢？

余登攀：说句实话，我们进入济南如果有更好的地块，我们也会选择更好的地块。我们鑫苑非常看好济南市场，而且到5月份，我们积攒了足够的经验也好，能够让我们进行异地扩张的决策，所以我们首先把第一站选择在了济南，包括山东的青岛、济南，我们都进行过，但是我们一直找不到合适的切入的点。所以刚刚5月份的时候，我们在网上的时候看到这块土地以后，我们迅速的决定进入济南。

又说到另外一个话题，我们没有把地段作为进入这个城市的一个主要因素，我们把这个城市未来的前景和未来的消费潜力作为选择这个城市的最主要决策点。当然，如果有更好的地，我肯定找更好的地，如果有更大的地我肯定找更大的地。所以我们作为一个点选择进来，我们“单点成功，多点放量”。如果在这一个点上，相对来说地理位置不是很有优势，但是你能运作成功，说明你更有运营能力。所以一个问题要分成两部分看，这更有挑战性。不知道我这样回答，你满意不满意。

主持人：请把话筒交给我们大众日报房产版的主任胡文楷先生。

胡文楷：今天是一个论坛，所以我就不问余总问题了。刚开始余总主持的时候，提到我们鑫苑的核心竞争力的问题，主要是针对这个问题谈一下我对鑫苑的观点和看法。其实大家也都说了，鑫苑不管是速度还是创新管理，包括物业管理，我理解这都是表象。我思考，“鑫苑现象”的发源，发源的基础应该落在鑫苑这个企业的核心竞争力方面。根据前期的交流和提供的素材，通过这些时间的观察，我认为鑫苑的核心竞争力分为这几个方面。

大众日报房产版主任 胡文楷

第一个是准确和前瞻的政策把握能力。刚才程教授也提到了中低价位、中小户型的住房供应结构，这应该是符合我们这个市场发展需求的。房地产这个行业发展时间短，但是满足民生，满足大多数老百姓的需求，这应该是政策的导向，也是我们行业发展的趋势。鑫苑定位的产品角度，对国家政策的把握，从现在来看这个前瞻性已经体现。从06年开始，到现在出现出这个市场机会，我觉得应该是我们核心竞争力的部分。

第二个是敏锐的市场洞察能力。鑫苑的定位，二线城市以及初次置房者以及婚房，定位为二线城市，我觉得这是对市场把握的洞察能力。

第三个呢，刚才马总也提出来，“合适就好”的这种鑫苑理念，我感觉是“实用性定位、差异化服务”的理念。余总也说到了，我们能做到投入最合适的钱，建出最合适的房子、卖给最需要的人。目前市场，不管是中端还是高端，产品一定是有需求的。鑫苑从选址、到项目定位到设计，一直到物业管理，这就是一种差异化的服务策略或者说是市场策略。刚才我说的，“一分差异，十分市场”。这种差异化的服务策略，我理解也是我们核心能力的一部分。这是第三点。

第四点，通过这种接触，因为目前接触还不是特别深入，但是对整个鑫苑的这种团队执行力深有感触。应该是一种卓越的团队执行力，不管鑫苑的各种现象也好，如果没有这么一个具有卓越执行力的团队，这是达不到的。刚才余总也提到了人才，鑫苑人才的储备和重视，还有为培养人才的投入，这也是这个现象产生的原因。

所以我总的建议或者感想，鑫苑的核心竞争力，我用简单的一句话来进行表述，是不是可以这么表述，“鑫苑现象是在实用主义指导下的卓越市场执行能力和市场响应能力”。我就说这些。

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