直播回顾:中国百强鑫苑置业高峰论坛_鑫苑现象

主持人：谢谢余总的介绍，我们济南市建委的亓勇建主任也在百忙当中来到了我们现场，欢迎！作为山东师范大学房地产系主任和房地产研究中心的主任，程主任您应该是房地产方面的专家。针对余总的发言，有请您做一个导向性的点评。

程道平：今天这么一个论坛，是非常有意义的。我今天谈谈当前我对当前我们国家房地产市场的认识，供大家参考。大家知道，去年以来，国家对房地产的宏观调控加大，调控从户型面积到对土地的管理，加强土地的供给。这些政策，对咱们正在发展着的房地产行业来说，它是有重大影响的。当然，这样快速发展的行业，在咱们国家快速发展了不到20年的短暂历史，已经发展成为一个支柱行业。房地产对税费的收入贡献，已经占到了财政收入的半壁江山。如此大的比例，对于地方政府来说是至关重要的，对发展城市建设，改善民生应该是起到很大的促进作用。所以地方政府对房地产发展非常重视，我们中央政府当然也非常重视。

山东师范大学房地产系主任、房地产研究中心主任 程道平

总结以来，我们房地产业发展到今天，由于时间短，研究城市化的进程加快，政府相关的新老政府还有一些不协调的地方，使这个行业的发展还存在各种问题。有政府运作的问题，有行业当中存在改进的问题，也有消费者适度消费和散户投资者理性投资的问题。这样两个问题需要我们研讨、需要我们改进。就当前，国家指导全国的调控政策，在06年提出了要求各地方政府必须坚决执行的，就是对于住宅的开发，90平米以下的占7成以上。几个月下来，国家的态度非常坚决，总理也专门找建设部领导谈话，要求必须贯彻执行中央领导的政策。现在包括济南市在内，已经有越来越多的城市开始认真贯彻执行中央政府的政策。所以现在济南也正在执行90平米以下占7成的政策。

强力推行这样的政策，中央政府有它的战略上的考虑。因为我们国家人多地少，所以从土地消费上来说，要适当的控制土地消费。这从战略上考虑是道理的。只是从市场的供求关系来说，广大的消费者还有喜欢大户型的地方，所以国家的政策设计还不够全面，对于大户型消费的税收方面还没有启动税收调整的政策。前行对产品设计，提出90平米以下占7成这样的政策，已经表现出了国家的政府导向。那么在这个到导向下呢，包括济南的市场以内，中小户型的房源是偏小的。06年的8月份，山东师范大学的房地产系曾经受济南市建委的委托，做06年济南房地产市场的报告，为这个报告我们专门组织了一次消费意向的调研，一共1300份调查问卷，针对两年来有购房意向的人群做的调查。调查发现，确实大部分有购房意向的人的购买力是适合中小户型、中低价位的。那么济南在售的房源，把在售的房源全部加起来，来看他销售的均价，已经达到了4200元/平方米，这比统计局公布的数字要高。那这种情况呢，就说明在4200元以下的，在这个均价以下的就是当前济南市中低价位的房子。所以这个中小户型、中低价位的产品在济南市场上是供不应求的，市场迫切需要增加这样的产品。在这种情况下，符合国家的政策，首先拿出这样的产品供应市场。这样既能赢得经济效益，又能贡献社会责任，是两全其美的事情。

所以鑫苑置业公司在济南连续推出的两个项目，都是中小户型的住宅产品，这对济南房地产市场的住宅结构调整，调整市场的供求关系，是起到很好的积极的作用，这是很有积极意义的。

我想再说的第二个问题呢，那就是由于房地产业发展的历史短、速度快，在这过程中呢，难免就有一些不尽人意的地方，原因我们来不及一一分析了。有关系方面的、有经营方面的。由于存在着一些不足，再加上近两年房价上涨的比较快，所以社会各界对于我们房地产这个产业的发展，就提出了不少争议，有不同的看法。尤其是在政府提供住宅保障产品不够及时的情况下，使得中低收入家庭购房难，那这种情况下呢，很多消费者、社会各界人士都把这种购房难的不满情绪发泄到房地产行业，针对房地产开发商、开发企业提出了不少意见。当然这样提，有些是不太很了解这个行业发展的真实运作过程，有这样的情绪，我们可以理解。实事求是的讲，产业由于发展的历史短，本身也存在着一些问题，有操作不规范的问题，有政府管理不完善的地方。不管是什么原因造成的问题，总之呢，对这个产业的健康发展是不利的，是需要改进的。

所以在目前有争议的这样的一个情况下，我们产业的形象，受到一定影响的情况下，咱们房地产行业、房地产企业，应该振奋精神。尤其是咱们有一定品牌影响的企业，应该带头在社会，以品牌、以企业的规范运作，赢得市场的、社会的充分的肯定和认可。现在这个时期，特别需要改善我们行业的形象，重塑我们这个行业的、企业的社会定位，提高定位、改善形象。所以，有着规范的运作经验的品牌企业，这时候应该发挥更大的作用，也就是尽到它的社会责任，增强社会责任感。尤其在当今这个阶段，迫切需要做出更多的努力，来改善我们整个房地产行业，在全社会的形象，这对于咱这个行业继续向前发展是必不可少的。所以，借此机会呢，我呼吁咱们房地产行业内的，更多的愿意塑造自己品牌的企业，能够增强社会责任感，能够通过进一步的和消费者、和政府更和谐的互动、合作，更规范的运作，更好的产品的设计和研发，来更好的满足这个市场的需求，提高这个产品的质量，最大限度的减少经营管理过程中的疏漏，最大程度的满足消费者的需求，包括物业管理，这样各个区域、各个地方，包括咱们济南市房地产业的健康发展，才能有着更广阔的前景。好了，我就先谈刚才这样一些观点，请大家指正。

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