"国六条"后的走势分析 未来政策的重点在哪？

五、未来房地产政策的重点应该是完善我国住房保障制度

国八条和国六条的核心都是打击投机、调整住房供应结构，希望通过市场的途径使住房市场的供给与需求的结构得到平衡。但国内外的实践表明，依靠市场的力量是无法使住房市场得到均衡的。完全的住房市场化必然会出现住房市场的结构性矛盾：有限的土地资源会配置到收益较高的高档住宅上，而中低收入阶层无法得到他们所需要的住房。不断高涨的房价和越来越多的城市人群无法购买住房会使住房问题从一个经济问题演变成为一个政治问题。为了得出这个结论，西方国家为此探索了几百年。20世纪初开始出现住房干预政策，现代住房制度开始形成。不少国家把公民享有住房的权利写入了宪法。

我们在设计住房制度改革的思路时也充分借鉴了西方国家在完善公共住房保障制度上的努力与探索。1998年的《国务院关于深化住房制度的决定》(即23号文)明确规定：在我国推行住房分类供应制度，即对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租屋。这是适合我国国情的正确选择，但在后来的实践中，我们有意无意地偏离了该指导思想，企图用完全市场化的方法来解决我国的住房问题。

在十七大召开之前，为了缓和住房价格不断上涨所带来的社会压力，政府会在住房制度的调整方面有所作为，住房制度的改革思路会回到或部分回到23号文件的精神上来。

从住房制度的实践看，经济适用房在操作中面临分配的难题，受到了市场各方的强烈谴责，对经济适用房的政策会作出相应的修改，例如，在10月初北京市推出的“经济适用房回购制度”就是很好的办法，未来全国的其他城市的经济适用房政策很可能都效仿北京市的做法。在我国现行的住房保障制度中，廉租房也是一种重要的形式，但目前的廉租房的覆盖面仅仅限于城市低保人群，这些人口约占城市人口的1%左右，未来的廉租房的覆盖面应该会有大幅度上升，政府会通过大幅度增加廉租房供给的方式来缓解住房市场的结构性矛盾。

由于我国的住房价格已经连续多年快速上涨，住房消费已经出现了过度消费的迹象，部分城市的房地产已经出现比较大的泡沫，如果上述政策会出台，会直接冲击住房市场的价格，房地产泡沫随时会出现崩溃，其中的风险是不言而喻的。有人会心存侥幸，认为政府不会让房地产泡沫崩溃的。是的，世界上没有一个政府希望房地产泡沫崩溃的，但有几个房地产泡沫没有崩溃呢？再看看中国的股票市场，2001年后，出台的多少政策意图挽救其下跌的走势，但成效甚微。前事不忘，后事之师！希望中国的房地产市场不会重蹈股市之覆辙！

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