直播回顾：搜房网12月份新盘推荐活动5日举行(图)

主持人：谢谢毕经理。黄总说一下？

黄崇宝：我们公司最近也想做办公楼，感受最深的就是济南很多高档的写字楼在市中心的阶段，包括在交通位置比较好的地段，也能满足中小企业的发展。我感觉比较深的地方，硬件已经达到了，在软件上还需要改善。很多高档的写字楼在软件上，比如出租车的停靠，门童可以给你叫出租车。目前来说，东方广场比较来说做的还是比较小一些的。做的在很多软件方面，还是需要更多的业内同仁来提高。很多办公的人员对时间和效率要求比较严格，如果说工作效率高了以后，需要相关的第三产业就是服务行业来规划，才能保证它的工作效率，就相当于一个企业内部各个部门的分工一样，就是说我打前线的很好，做后台的服务的做的不是很好，包括物流、信息流都会受到一些障碍。

还有很多城市存在的一些问题，住宅楼包括写字楼不按照设计规范来做的，写字楼可能中下部分是写字楼，上部是住家的。这个就大大折扣了，比如说早晨很多人上班，比较忙碌，结果有一个老太太买了东西上楼，在同乘电梯的时候，可能对写字楼整个形象有一定的影响。我觉得在增值服务，特别是服务管理的增值服务一定要做到位，如果做到位，写字楼租金也会上去，也代表中小企业形象的问题。只有这种整体的形象上去了，整体的运营就上去了。

主持人：看来您是不太赞成住宅商用和商住两用的方式。

黄崇宝：对，北京已经禁止了。包括办公、住宅交错，降低了很多工作效率，同时也增加了运营成本。

主持人：您还是对济南目前一些商业项目，服务还是有一些质疑的。

黄崇宝：不能说是质疑，相互提高吧。

主持人：杜经理，你有没有切身体会过写字楼？

杜波：简单说一下吧，虽然我做的是住宅项目，我主要是住宅项目，就我们情况而言，周边也是引进了银座超市，还有商务楼，将来我们会引进一个金德利快餐，他们虽然是商用的，但是作为住宅来讲，它们跟我们的社区配套是仅仅相连的。如果我们投资商业项目，首先考虑消费群体，如果有消费群体，回报率会相对来讲比较高一些。如果没有消费群体，就没有任何投资的地方。写字楼也是一样，我们的办公楼出租  率是百分之百，正是因为周边有了这些消费群体，需要这些东西，我们做了这些产品，就会有回报。我们做的是住宅项目，我们周边商业项目可以借助我们住宅项目的群体，或者说我们住宅项目可以借助于它的商业项目，两者实际上是并存的，互相促进的。

主持人：有了一定的资金实力以后，消费需求还是在第一位的。

杜波：对。

主持人：尹经理，刚才听了大家介绍这么多之后，各位都是从自己的切身体会来讲，您综合大家所发表的意见之外，还有什么要说的？

尹志永：我觉得很重要一点，我个人感觉商业有一个误区，首先一点是招商先行。首先我们要规划出一个完美的业态，我们给客户提供什么样的信息？不管是经营客户还是投资客户，投资客户最关心的是能否正常经营下去。现在政府有关部门明确规定，不让直接大量的投资，但是我们需要招商，我们对商业的操作具体不是太清楚。

写字楼要看是不是用来投资的，这个东西在什么地段决定什么样的价格，在写字楼来说，地段是特别重要的，比如说咱们搜房的这个写字楼，如果投资写字楼，我觉得稍微便宜一点的地方更具有投资的价值。特别深刻的在东环国际这个地方，开始价格很低，随着时间的推移，尤其到近两年价格涨的很快，这个位置已经接近于第二个准市中心。济南不是三级跳吗，从所谓的经二路跳到了泉城路，现在又跳到了山大路，二环路。我们要用发展的眼光看待，对具体的操作没有太多的经验。

主持人：谢谢尹经理，刚才我们谈了很多商业的东西，下面我们谈一下住宅项目的东西。因为06的确是不寻常的一年，对于房地产项目来说，国家的一系列调控也好，还有我们山东省的具体措施也好，对济南的房地产也有一定的影响。你们在政策下达之后，有很多东西必须要花很大的精力去重新修改，影响的确很大。我想请在座的嘉宾谈一下，济南的住宅市场在06年整个的发展里程，希望能很理性的把这个东西总结出来，06年较05年来说，有什么样的突破或者是发展也好，希望听一下各位的意见？

黄崇宝：今年整个济南市开工量非常的小，需求又非常的旺盛，这种旺盛又带来了一定的价格上涨，这种上涨经过05年漫长的等待，在06年彻底的释放，在全年一直都没有淡旺季之分。这种旺销一直持续，济南人的投资心理不是很强，大部分人是用来自住，这种自住带来对开发商的要求。因为这个整个中高档住宅逐步上升，中高档住宅的上升也使得一些旧改的项目在品质上也在逐渐的上升。而且外地大的包括上市公司，在国际上市还是在香港上市的，这些上市公司也陆陆续续进入济南，包括今年建工学院的拍卖带动了济南地价的上升。济南政府也出台了济南建筑行业的劳动力成本，对它进行了规定。各方面的因素带动了房价的上涨，更多还是原材料，就是成本的上升带动了房价的上升，纯市场的也就是说房价上升还不是太强烈。

每年大学毕业的人，现在的软件行业、金融行业收入水平逐渐在提高，所以济南的市场，在未来，我觉得应该是5-8年，还是会是非常旺盛的时期，因为房地产投资周期基本上维持在5-8年的水平，严格来说，济南的房地产市场从00年开始起步，到现在整个房地产开发企业和规模，相对来说还是比较小一点，每天的开工量超过30万的很少。在产品品质方面，包括在细节打造方面还有上升的空间。包括硬件和软件都可以再上升一个层次。我觉得还是要走出去看一看，许多一线城市的东西需要济南的从业人员更好的来把握。

前一段时间，在深圳包括中齐地产参观，他们的设计大家都有目共睹，包括盛世花城、易居中国代理的项目，这些项目从规划到建筑外立面，包括到房型和智能化的设施，与一线城市差距越来越小。这个是大家共同努力的结果。像发达的一线城市，完全的市场化运作，在92年就开始了，我们济南稍微落后了5年左右，需要一个过程来弥补，这个弥补过程非常快。很简单的一个例子，以前的塔楼，在98年一线城市造的非常多，而且这个楼因为非典的原因，在通风、采光方面受到了很大的负面影响，在最近的塔楼运作当中，我是非常不建议做塔楼，可能由于人们有一个认识的过程，所以还是要造。因为地价的上升，带来了容积率的上升，我觉得尽量少做。
 
目前来说，很多项目都已经做到了这一点。随着这一波人住进塔楼以后，三年以后才能感觉到塔楼，就是说很好销售，住宅舒适度会下降。易居中国进入济南，对济南的房地产发展有一定的冲击，房地产任何一个企业需要上下各阶层，各合作单位共同来提高，任何一个环节出了问题，整个市场都会出问题。虽然现在济南所有的代理公司，包括房地产开发商更多注重了市场研究方面，在产品设计方面可能还需要加强。这是我个人的看法。

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