顾云昌：土地严政 我没看到哪个房产开发商跳楼

CIHAF2006第八届中国住交会于11月10日-12日在上海新国际博览中心（龙阳路）隆重举行，为期三天的大会将推出4大主题75场论坛。搜房网做为住交会独家网络媒体支持，全球56个网站全程同步直播。

在中国房地产市场形势分析报告会上中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说“2006年的中国房地产市场可以用两句话来概括：第一句，非常关注年，全社会从上到下都在关注房地产市场。第二，政策井喷年，我查了一下，出台的政策没有哪一年比2006年更加多的。我想这些都是大家经历过的。”

中国房地产及住宅研究会副会长 顾云昌

各位朋友、各位嘉宾，这次论坛是第三次论坛，前两天都让我第一个发言，这次我最后一个发言，我觉得第一个发言有个好处，不管人家讲什么，我先讲了再说，最后发言就难了，因为人家都讲完了，还讲什么，所以我的压力比较大，但是还得讲。我的题目是房产新政、土地严政、楼市走势。就当前的房地产市场发展态势做一个个人的分析。

2006年的中国房地产市场可以用两句话来概括：第一句，非常关注年，全社会从上到下都在关注房地产市场。第二，政策井喷年，我查了一下，出台的政策没有哪一年比2006年更加多的。我想这些都是大家经历过的。

第一部分，房产新政。

关于房产新政，我们大家都知道，从2003年的18号文件到去年的国八条、今年的国六条，这就是房地产新政的主要内容。这里边有两点要说明，第一是房地产新政从开始提房地产是支柱产业，到后来提出来房地产是重要支柱产业，大家有没有注意到这两个提法是什么时候提出来的，支柱产业是2003年的18号文件提出来的，那时候房地产的问题还没有像现在这么突出，但是重要支柱产业恰恰是今年的国六条提出来，就是大家认为房地产问题很严重的时候，国务院提出了新的发展的重要支柱产业。大家不要光看看对房地产的种种看法，更要看到国务院的态度，是重要的支柱产业。

从18号文件到国六条当中我们可以看到一个轨迹，18号文件当中提出三个基本，供求基本平衡、供求结构基本合理、房价基本平稳，到国六条的时候出现了房价上涨过快。出台国八条、国六条，归根到底一句话，就是稳定住房价格。

房价上涨过快的背后是什么？我认为是供求结构状况的变化。为什么带2002年、2003年房价上涨比较稳定，到了2004年突然从3%涨到15%呢，我认为它的背后是供求关系的变化。大家知道决定房价的两个因素，第一个因素是成本决定的，应该说从03年到04年成本没有发生多大变化，但是突然这一点价格发生了10%的增长，说明供求关系变化了，因为决定房价的两个因素一个是供求关系决定的，一个是成本决定的，在市场经济条件下，供求关系决定房价是起主要作用的。

我们分析一下我们的供求关系发生了什么样的变化。第一点，我们对宏观经济的判断，从中央的背景来看，始终认为这几年我们的宏观经济出现了三过，首先是投资增长过快，这一点必须要承认，否则不要宏观调控了；第二，货币信贷投放过多，今年我们上半年的货币信贷指标是2.5万亿贷款，现在又增加到3万亿；外贸顺差过大，这是有目共睹的，我们的外汇储备已经突破了1万亿，早就成为了世界上外汇储备最大的国家。我们房地产市场就是在这样的情形下面发展的，我们房地产市场过去在98年、99年鼓励投资增长，使住宅建设成为新的消费热点，而到了新的发展阶段，我们发现包括房地产投资在内的固定资产投资增长过快了，原来要求我们增长快一点，现在要求我们增长慢一点，这是宏观趋势的变化，对房地产市场提出的变化，这一点大家看得很清楚。第二个情况下，是单向调控导致楼市供应增速大降。单向调控我指的是在04年我们对楼市的调控主要是单向调控，主要是调控了供应量，调控了供应的增长速度，收紧银根、地根，这样的情况导致我们的增长幅度大幅度下降，因为98年到03年我们每年的竣工面积都保持18%的增长，到了04年我们的供应增长速度下降到了2%。

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