地产商深陷高利贷困局 游戏规则巨变资金链紧绷

按照地产圈正常的商业逻辑，财力不足的开发商短期从民间信贷市场拆解资金，并不一定会导致其资金链发生问题。然而，连续不断的地产调控政策，正在塑造全新的交易规则，这让很多以往凭借高利贷侥幸生存的开发商，变得不堪一击

“我没有想到，竟然会有那么多开发商在北京市建委的走廊里排队候着。他们一个个脸色愁苦，焦急地等待着自己的项目能尽快批下来，以便能从银行申请贷款，将手中借的高利贷尽快还掉。看这种架势，很多人快挺不住了。”

11月上旬，北京一家大型地产开发商总经理在国贸附近一家咖啡馆中，向《财经时报》记者回忆起最近一次他前往北京市建委办理手续时看到的一幕，神情颇为凄凉。

这家开发商实力较为雄厚，因此，在开发资金方面基本不存在困难，但许多中小型开发商就没有这么幸运了。

经过两年的宏观调控，房地产市场的游戏规则正在发生改变，开发商对于开发资金的需求越来越大，但受调控影响，银行业对房地产市场贷款的控制却越来越严格。

不少中小型地产开发商根本无法从正规金融渠道获得贷款，求助民间信贷市场(即俗称的“高利贷”)随即成为它们的不二选择。但这似乎是一条不归路：在游戏规则巨变的今天，资金链紧绷或彻底断裂的故事，正在地产界陆续上演。

商业模式变异

自2004年以来，各部委陆续出台有关房地产市场的调控文件。对于地产圈而言，这些措施招招都“狠”，其中，掀起轩然大波的当属“8·31大限”。

“8·31大限”，简言之就是把土地的协议转让改成公开拍卖。

在协议转让时代，地产商拿到土地的能力在于它与地方政府关系的亲疏，而不在于囊中资本的多寡。

“8·31大限”之后，公开拍卖的规则意味着，开发商能否获得土地，将以其自身财力来决定。

要想获得土地，就得比其他企业出价更高。而且，还要保证在一两个星期之内，就能如数交纳土地出让金。

两个关键的冲突在于，按照商业银行的游戏规则，开放商必须“四证”(土地使用证等)齐全，才能申请贷款；也只有“四证”齐全，开发商才可以进行住房预售，才能让预售期收入直接进入自己的账户。

因此，在支付土地出让金之前，开发商若没有足够的自有资金，就必须找到非银行体系内的资金来支付相关款项。

按照地产圈普遍的商业逻辑，从银行融资不成，财力不足的企业就会从高利贷获得资金。当交齐土地出让金后，就可办到“四证”。此后，开发商或是通过从银行申请贷款、或是通过住房预售获得回笼资金来还清高利贷。

这些模式在正常的市场环境下，不会给开发商造成任何麻烦。

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