叫停中介“现金收房”吃差价 资金监管迫在眉睫

日前，建设部和建委分别下发了关于房地产经纪行业的《执业规则》、《合同文本》以及《专项整治方案》，以此拉开了整顿房地产经纪行业内部规范，严打不法操作行为和违法乱纪等事件发生的序幕。

一、政策瞄头指向“现金收房”、吃差价。

建设部和建委下发的政策都明确指出：在代理房屋买卖过程中，以包销或以出卖人全权委托的名义卖房、开展吞吐或变相吞吐房产等“现金收房”类交易被明令禁止。房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。从政策中我们不难看出，随着政策制定的具体化、细分化以及市场竞争的日益加剧，那些依靠“现金收房”、吃差价、“打擦边球”或钻信息不透明空子的中小中介公司日子将会越来越难过，而留下来的将会是依靠品牌服务的实力企业。
二、“现金收房”、吃差价是具有伴生关系的双毒瘤。

说到“现金收房”，就不能不使消费者联想到“吃差价”、“欺诈”之类的字眼，“现金收房”与吃差价是具有伴生关系的双毒瘤。它的危害就在于：第一，中介在没有足够资金进行收房的情况下，将会挪用他人尤其是购房者的资金去收房，对于购房者的资金安全构成了严重的威胁。第二，中介公司运用现金收房压低售价、抬高买价或者低价购进、高价售出等方式进行倒卖，将会赚取大量的差价利润，极大损害了买卖双方的利益。第三，中介利用“现金收房”囤积的有效房源，不但控制了市场价格，哄抬了房价，还严重扰乱了房地产市场的正常秩序。将“现金收房”之类的毒瘤从市场肌体上切除掉，为消费者创造一个“安全、健康”的服务消费环境，否则，房地产经纪行业将难以走出“中介免谈”的尴尬境地。

三、清除“现金收房”痼疾，有利于净化房产中介市场。

相关行业主管部门规定：经纪作为一种社会经济活动，是一种中介服务行为。房地产经纪是房地产中介活动的一部分，是在房地产开发、转让、抵押、租赁、置换等交易活动中，为促成他人交易而进行居间、代理等有偿服务的经营行为。房产中介的职能只能是居间和代理，而不应该成为交易的主体，肆意哄抬房价，从中牟利。“现金收房”不仅违反了法律规定，同时也违背了房产经纪应有的公开、公平、公正的职业操守。既损害了买卖双方的利益，也使人们对房地产经纪机构的信誉产生了质疑。因此，“我爱我家”认为，清除“现金收房”痼疾刻不容缓，只有对房地产经纪机构和经纪人的不良行为给予正确纠正，才会有效的降低买卖双方交易风险，使房地产经纪行业逐渐走入正轨，得以健康发展。

四、提倡资金监管，交易资金交于银行监管较为合理

此次发布的《方案》中明令规定，“经纪机构不得管理客户交易资金，以杜绝挪用、占用客户的房地产交易资金的行为，保障交易资金安全。”从目前部分小中介公司的操作模式来看，由于交易资金的“时间差”，有的中介公司在挂牌出卖、交易洽谈、合同签订、申报登记、领取权证过程中，欺上瞒下，暗箱操作，即收取买卖双方的佣金又牟取房屋差价，还有些中介公司收取当事人房款后，挪作他用，造成房屋成交后房款给付不及时，甚至出现经营不善的中介公司卷款逃跑的事件。针对这种现象，“我爱我家”认为，资金监管可以有效防止这一漏洞。

对于买卖双方来说，交易资金是否安全是他们最为关心的焦点。因为，在房产交易过程中会出现支付房款与出房产证不统一的时间差问题，因此，尽快对二手房交易资金进行监管，确保交易资金安全十分必要。“我爱我家”认为，在当前的市场环境下，为了确保交易资金的安全性，经纪公司不宜作单独的资金监管方。从政府、行业协会、律师、第三方以及交易中心等几种监管的模式来看，“我爱我家”认为，银行的公信率较高，因此综合来看“中介公司+银行+客户”的模式较为适用于房地产经纪行业。通过中介公司在银行设定的资金监管指定账户，以及相应按揭贷款公司的合作，通过三方的共同努力达到资金监管的目的。同时，为保障资金监管在实施过程中的顺畅进行，还需要建立在二手房的网上签约、二手房买卖标准合同基础之上等。

“我爱我家”专家指出，之前实施的租赁资金监管已经使北京1000多家房产中介公司关张，此次交易资金监管必然也会淘汰一批不良经营的中介机构。而二手房交易资金监管方案的出台，对于正规运作的房产中介公司来说将会有利于减少行业资金链的风险。对于“吃差价”的中介来说则会是一个不小的打击，总体上看，对于整顿和规范行业益处较大。

“我爱我家”希望通过叫停“现金收房”、杜绝乱吃差价等现象使得整个行业能够更加规范化发展，同时，加强经纪人管理、建立房地产职业人员的信息档案，杜绝卖信息、作私单等不规范经营和违法乱纪的操作，斩断中介行业发展过程中积蓄隐藏很多年弊端与顽疾，从而使房产经纪行业的发展导入正常轨迹。

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