毕思波：解读济南写字楼住宅价格“倒挂”之怪现状

写字楼、住宅与商铺共同构筑了房地产市场三大板块，因其使用功能的不同——写字楼与商铺可以直接创造效益，住宅很大程度上以纯消费品的角色出现。市场规律决定了它们的价格形成体系，即商铺价格＞写字楼价格＞住宅价格（限于在同一地段，或同一个项目的不同物业类型）。

 综观济南房地产市场，三类物业的价格现状，并没有遵循这一规律，特别是写字楼与住宅的价格体系更是形成了“倒挂”现状，即写字楼价格≤住宅价格，创造出了一个“济南特色”。花园路目前在售的大型综合性项目海蔚广场，其写字楼销售价格与住宅基本持平；高新区核心位置环保科技园国际商务中心，作为济南知名的高档纯写字楼项目，其价格仅售3800元/㎡，而同一地段上了住宅项目价格已逼近4000元/㎡。

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 造成这一价格“倒挂”之怪现状的原因，笔者认为主要有以下几个方面：

其一：容积率方面。写字楼的容积率要远大于普通住宅的容积率，即便写字楼单价走低价，而可销售总量大，仍可保证开发商有一定的利润空间。

其二：使用功能的“单方面交叉”，使写字楼在市场竞争中处于劣势地位。使用功能“单方面交叉”是指，住宅可以在一定程度上扮演写字楼的角色，并且在济南已占据相当大比例。手提公文包的商务人士与手拎“菜篮子”的大娘共同进出同一个居民区已是济南见怪不怪的景象。而纯写字楼却不具备居住功能，这就注定了写字楼需求量的萎缩。需求量的萎缩决定了价格拉升的后劲不足。

其三：山东人消费的保守性。山东作为儒家思想的策源地，在写字楼消费方面的保守性表现的淋漓尽致，与购买纯写字楼相比，购买居民楼同样可以实现最基本的办公功能，万一公司面临生存危机时刻，“撤掉办公家具”即可居住，显然居民楼具有 “优势”，可谓是零风险消费。当这种思想充斥很大一部分商务人士的头脑时，写字楼就不再是商务人士的唯一选择。

其四：政府对居民楼内办公企业的“宽容性”。目前济南尚未出台禁止在居民楼内办公的条例。居民楼内办公与纯写字楼内办公享受着同样的待遇，实际上就助长了这一势头的蔓延。而许多发达城市都已出台禁止在居民楼内注册、办公的相关规定。

独家策划 [济南写字楼市场面面观]

随着经济总量的扩大活跃程度的增加、消费观念的逐渐转变以及禁止居民楼内办公等相关政策的出台，必然激发对纯写字楼需求量的增加，与此同时写字楼市场也将迎来新的春天，这一天不会太遥远，因为事物总是在发展中优化。

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