专家分析：济南发展小户型的投资风险与市场潜力

2003年，济南小户型横空出世，顿时在济南激起一场年轻白领置业风暴，伴随而来的是各种观念看法出炉，有怀疑者，有观望者，有鄙视者，有艳羡者，有踊跃购买者，有探营寻密者，济南略显平静的房地产市场渐渐风起云涌，眼看青年居易、爱特公寓、金三角、尚层Ｅ墅风风火火，热闹非凡，一些所谓的专家学者似乎已经拿捏不住市场的脉搏了。相关新闻 [从北京看济南小户型未来:求新发展还是淡出市场？]

今天，一些以小户型为主的社区更为吸引泉城购房者的关注，如山大路边的福润康城——一个来了就不想离开的家，鑫苑城市之家等这些以小户型为主的社区关注度更高，购者踊跃。领秀城、自由城、阳光100等大型社区竞相推出社区版小户型，凭借社区完善的配套，优秀的物业管理吸引客户。当然，一些商住项目如银座晶都国际等项目推出50-70平方的商住户型，适合过渡性自住、发展型小公司办公、投资，也成为泉城一道亮丽的风景。低首付低月供，轻松购房似乎成了法宝，一经推出，战无不胜。济南小户型还会火吗？济南继续开发小户型风险大吗？济南小户型需要创新和发展吗？这些问题，需要从各个方面对小户型产品进行深入挖掘。业内声音 [关注：济南"小户型"大行其道]

首先从国家政策上分析，国家限制大户型的开发量，90平米以下要占70%，在一两年的时间内，一些新开发项目必然出现户型面积同质化，小户型产品集中供应，甚至出现井喷局面。产品供应同质化，购房者选择单一导致其更为理智，开发风险必然加大。相关分析 [济南小户型住宅市场分析]

其次，从小户型购买客户分析，小户型产品本应成为过渡型、投资型产品，属于年轻白领首次置业，投资客户买来出租，老年人养老的首选。由于前两年小户型供应稀缺性，导致销售价格偏高，购买者中投资客户比例相对偏高。伴随小户型产品集中放量，其投资功能必将弱化，成为真正的年轻白领首次置业首选。

楼市调研 [济南小户型市场调研：需求旺盛、潜力巨大]

再次，从小户型产品分析，小户型产品由于居住面积限制，属于“麻雀虽小，五脏俱全”的产品，卧室、起居室、卫生间必备，甚至有的户型客厅赫赫在目，如此狭窄的居住空间导致居住舒适性较差，不适宜永久性居住，属于典型的过渡型产品。在国家政策导致小户型产品集中放量、小户型产品回归居住功能、小户型产品居住舒适度要求增强等几个要素影响下，济南小户型项目开发必然走向关注产品创新，比如挑高高度、赠阳台、自由组合等，购买者更关注空间利用合理、产品附加值、户型设计、居住配套设施等软价值，营销理念、营销手法将更关注社区居住群落物质与精神需求等，只有这样，小户型产品才会更有竞争力。

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