莫天全：本次对话有三个主题。第一，海外投资机构青睐内地哪些城市和哪种物业类型？第二，海外基金在内地运作房地产的主要方式？第三，内地房地产市场如何对接我们的海外基金。我们请莫总主持这个精彩的论坛。
张虎跃：首先先介绍一下花旗地产投资部的业务和国内投资策略，准确讲应该是花期集团地产投资部，他是作为一个地产基金的管理公司。这个地产基金有分北美、欧洲、亚洲，香港办公室管亚洲基金的投资运作，基金总额差不多12亿美金。重点有两个投资市场，一个是中国大陆，另外一个是印度。中国大陆这边投资的市场有这么几个方向：
第一大方向，住宅开发。大家知道他流动性比较好，开发周期比较短，销售比较快。这种模式一般和当地开发商一起合作开发，成立合资公司，共同承担风险。第二大方向，收租类型物业，包括写字楼、服务公寓、商场、工业建筑，特别是物流园、仓储空间。这类投资基本上就是买断，不涉及成立合资公司共同经营的问题，不过有的时候也有这样的合作伙伴。这种情况就是已经非常接近完工的项目，投资这种项目的出发点基本上就是通过判断市场的起伏来获利，另外一个出发点就是看好国内基金总体增长，所以物业升值也是我们所希望的。这是大概一个介绍。回去有问题我们再讨论。
莫天全：我想还是就中国地产投资，我们先听一下香港机构的声音，然后请您再来给大家做一个互动。Stephen Chung是非常有名分析师。Stephen Chung给大家讲讲你的观点，有关中国地产投资的问题，因为我知道你给全球房地产界很多机构或者关心的个人，每个月有一份非常好的资料给到他们，这方面能不能介绍一下？
Stephen Chung：简单来说我是从事房地产分析的工作，我们机构在国内做服务，也做房地产投资，但是我们规模是很小的。我相信最近国内房地产价格和我们机构没有太大关系，因为我们实在是太小了。我可以跟大家分享一些作为一个香港机构进入国内市场遇到的一些困难：第一个困难，数据上的计算方法不同。我们很多的数据也是搜房提供的，他们这些年在数据方面做了不少的贡献。但是在数据的技术层面和我们习惯不同。
我举一个例子，比方说空置率，国内空置率听起来是很惊人的，比方说20%、30%的空置率，但是我们再细致看就发现计算方法不一样，比如他们20%空置率就是一年内卖不出去楼盘的面积就作为空置率。但是在香港我们空置率的认识不是这样的，比方说市场有100万套住宅，有5万套没有用，我们空置率就是5%，这是我们计算的方法，可能跟国内计算有所不同。另外还有一些困难，比方香港有不少报告可以告诉我整体写字楼有多少面积，但是当我们进入国内某一些市场的时候，这些数据是没有的。所以这对我们来讲是一个困难，也是一个挑战。 第二，差不多每一天都有新的法规改变，有的时候觉得很困难，对我们这些规模很小的投资者来说，增加了我们投资商的困难。
莫天全：感谢Stephen Chung，从一个方面来谈我们对大陆投资这块的感觉。刘兆强先生，请您再谈一下中国地产投资您的一些想法？
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